Главная страница
Контакты

    Главная страница


Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования

Скачать 280.68 Kb.



Скачать 280.68 Kb.
Дата27.09.2017
Размер280.68 Kb.

Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования


Введение

кредитование ипотечный банк

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль.

Ипотечный банк - специализированный банк, занимающийся предоставлением ипотечного кредита, перепродажей ипотечных ценных бумаг и оказанием услуг, связанных с данной деятельностью.
Рыночная экономика - экономика, основанная на принципах свободного предпринимательства, многообразия форм собственности на средства производства, рыночного ценообразования, договорных отношений между хозяйствующими субъектами, ограниченного вмешательства государства в хозяйственную деятельность субъектов.
Однако в начале 1990-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX в., в России сильно возросла дифференциация доходов населения.
Дифференциа́ция дохо́дов населе́ния - разница в уровне денежных доходов различных слоёв и групп населения. В количественном плане характеризуется показателями, отражающими степень неравномерности распределения доходов.
В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Социальные проблемы, общественные проблемы - вопросы и ситуации, которые прямо или косвенно влияют на человека и, с точки зрения значительного числа членов сообщества, являются достаточно серьёзными проблемами, требующими коллективных усилий по их преодолению.
Ипоте́ка - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор ,в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Креди́тная систе́ма - совокупность кредитных отношений, существующих в стране, форм и методов кредитования, банков или других кредитных учреждений, организующих и осуществляющих такого рода отношения.
Капита́л (от лат. capitalis - главный, доминирующий, основной[п. 1]) - стоимость, используемая для получения прибавочной стоимости посредством производственной и экономической деятельности, основанной на добровольном обмене.
Экономический рост - это увеличение объёма стоимости произведённых товаров и услуг в национальной экономике за определённый период времени (как правило, за год).
Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространённый вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит.

В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Комме́рческий банк - кредитное учреждение, осуществляющее банковские операции для юридических и физических лиц (расчётные, платёжные операции, привлечение вкладов, предоставление ссуд, а также операции на рынке ценных бумаг и посреднические операции).
Улучшение жилищных условий - собирательный термин в российском законодательстве, заимствованный из советского жилищного права. Означает комплекс государственных и муниципальных мероприятий, направленных на решение проблемы обеспечения качественным жильём граждан, нуждающихся в улучшении.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги.
Население России - состав жителей, населяющих территорию России. На 1 января 2017 года по оценке Росстата в России было 146 804 372 постоянных жителей. Благодаря чему страна занимает девятое место в мире по численности населения.
В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.

Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.

Что касается степени изученности, то хотя ипотечное кредитование в нашей стране имеет недавнюю историю, но эта проблема уже успела привлечь внимание исследователей.

Росси́я (от греч. Ρωσία - Русь; официально также Росси́йская Федера́ция[К 7], на практике используется и аббревиатура РФ[К 8]) - государство в Восточной Европе и Северной Азии. Население - 146 804 372 чел.
Статья Л.Ю. Грудциной «Инструменты ипотечного кредитования» была использована для приведения классификации видов и схем ипотечного кредитования. А.Г. Саркисян в своей статье «Ипотечное кредитование на современном этапе» определил насущные проблемы ипотечного жилищного кредитования, существующие как в РФ, так и на уровне субъекта РФ и местного самоуправления. Анализ изученных источников и литературы. При написании данного дипломного проекта были изучены научные публикации, учебные пособия, статьи, федеральные законы, законы Хабаровского края, муниципально правовые акты г.
Научная литература - совокупность письменных трудов, которые созданы в результате исследований, теоретических обобщений, сделанных в рамках научного метода. Научная литература предназначена для информирования учёных и специалистов о последних достижениях науки, а также для закрепления приоритета на научные открытия.
Учебное пособие - учебное издание, дополняющее или частично заменяющее учебник, официально утвержденное в качестве данного вида издания (в СССР - ГОСТ 7.60-90; в РФ - ГОСТ 7.60–2003) и допущенное Министерством образования Российской Федерации к печати и выпуску.
Хабаровска, программы по развитию ипотечного кредитования в РФ, Хабаровском крае, городе Хабаровске, которые были использованы главах данного исследования.
Сполии (лат. spolia, букв. «трофеи») - элементы декора, особенно колонны, которые в поздней античности и раннем Средневековье выламывались из древних сооружений (как правило, языческих храмов) и использовались при строительстве новых зданий (как правило, храмов христианских).

Целью работы является разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования (на примере Южного федерального округа). Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются: выявление организационно - правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования; выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в РФ; разработка проекта по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе.

Хронологические рамки исследования. Анализ, проводимый в дипломном проекте, предполагает обработку собранного материала за последние 3-5 лет.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является деятельность по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в городе Южном федеральном округе.

Методами исследования в данной работе являются исторический, абстрактно-логический, монографический и аналитический. Характеристика источников. С помощью закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ автор дал определение ипотеки, определил принципы и изучил механизм ипотечного кредитования. Для наиболее полного и достоверного изложения фактов, описывающих выбранную тему, необходимо было изучить законодательную базу Российской Федерации, Южного федерального округа.

Законода́тельство - издание законов; а также свод законов. Все нормативно-правовые акты, которые издаются в государстве.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае определяют основные проблемы развития ипотечного кредитования на федеральном уровне и уровне субъекта РФ. В данных документах отражены пути решения ипотечного кредитования, приведен перечень программ по развитию ипотеки, которые затрагивают и социальную ипотеку, и ипотеку для молодых семей. Концепции определяют общие направления, на которые должны ориентироваться органы власти местного самоуправления для принятия собственных программ по развитию ипотечного жилищного кредитования населения.

О́рганы публичной вла́сти - органы, реализующие публичную власть в обществе (государстве).

В ходе работы на основе методики С.А. Саврукова был проанализирован рынок ипотечного кредитования Южного федерального .округа Была освящена сущность проблемы социальной ипотеки и ипотеки для молодых семей. Разработан механизм выдачи кредитов, сроки выплаты процентов, льготы. Проведенный анализ выше названных законодательных актов позволил сделать вывод о несовершенстве механизма ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе.

Зако́н в юриспруденции - в узком смысле нормативный правовой акт, который принимается представительным (законодательным) органом государственной власти в особом порядке, регулирует определённые общественные отношения и обеспечивается возможностью применения мер государственного принуждения.

Что касается практической значимости, то проект развития системы ипотечного жилищного кредитования предполагает внесение изменений или поправок в уже существующее законодательство.

1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования в коммерческом банке

1.1 Ипотечный кредит как особая форма кредитования: сущность, особенности, классификация, функции, процедура получения ипотечного кредита

Ипотечное кредитование является одним из перспективных способов решения жилищной проблемы, а также является важным элементом в области инвестиционной деятельности.

В рамках рассмотрения основ организации ипотечного кредитования следует различать такие понятия как залог, ипотека и ипотечный кредит.

Залог - это способ обеспечения обязательства, возникающий из договора или закона. Кредитор вправе при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества (земли и строений) в целях получения ссуды [28];

Инвести́ции (англ. Investments) - размещение капитала с целью получения прибыли. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) - кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции (инвестированный капитал) возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен - инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.
Недви́жимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.

Под ипотечным кредитом понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях возвратности, срочности, платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан, которая становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости [17].

Ипотечный кредит -- это сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования.

Эконо́мика (от др.-греч. οἶκος - дом, хозяйство, хозяйствование и νόμος - ном, территория управления хозяйствованием и правило, закон, буквально «правила ведения домашнего хозяйства») - хозяйственная деятельность общества, а также совокупность отношений, складывающихся в системе производства, распределения, обмена и потребления.
В зависимости от ссуженной стоимости ипотечный кредит относится к денежной форме кредита.

Ипотечный кредит -- один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды.

Со́бственность - Экономическая категория - исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеются полномочия на распоряжение, владение и пользование объектом собственности.
Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.

Особую роль, особенно при создании системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, играет государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизмы социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, направленную на стимулирование участников рынка ипотечного кредитования и др. [2].

Фиска́льная (налогово-бюдже́тная) поли́тика (англ. fiscal policy < лат. fiscus - корзина; касса, казна, финансы) - правительственная политика, один из основных методов вмешательства государства в экономику с целью уменьшения колебаний бизнес-циклов и обеспечения стабильной экономической системы в краткосрочной перспективе.
Социа́льная защи́та - система мер, направленных на соблюдение прав человека, на удовлетворение его социальных потребностей.
Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства [26].

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

а) выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;

б) уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.

Ипотечные жилищные кредиты имеют ряд особенностей:

а) ипотечные жилищные кредиты выдаются сроком до 30 лет. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать его стоимость в течение нескольких последующих лет. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Это удобно и для заемщика, поскольку позволяет планировать бюджет, и для кредитора, так как способствует периодическому поступлению денежных средств на счет банка, совершая операции с которыми банк получает прибыль [25];

Де́ньги - специфический товар, обладающий наивысшей ликвидностью, служащий измерителем стоимости других товаров и услуг, также используемый в качестве посредника, для обмена одних товаров на другие.

б) цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпадают. Сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, которое при этом является предметом залога [11];

в) согласно постановлению правительства № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период [2];

г) средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Ипотечные банки являются специализированными кредитными организациями, кредитующими под залог недвижимости и осуществляющие эмиссию закладных листов [9].

Кредитная организация (аббр. КО); кредитное учреждение, в соответствии с законодательством Российской Федерации - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.
В соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на получение обеспеченных ипотекой средств и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество» [7]. Закладные используются как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, следовательно ипотечные жилищные кредиты вовлечены в фондовый рынок [8].

Закладные листы обычно продаются на основе биржевого курса долговых обязательств и, как правило, ниже номинала.

Ры́нок це́нных бума́г, фо́ндовый ры́нок (англ. stock market, англ. equity market) - совокупность экономических отношений по поводу выпуска и обращения ценных бумаг между его участниками.
Долг - это обязательство, а также денежные средства или другие активы, которые кредитор передаёт заёмщику (дебитору) с условием их возврата в будущем и/или выплаты вознаграждения. Долг позволяет физическим или юридическим лицам совершать те операции, на которые у них иначе не хватило бы финансовых возможностей.
Однако, курс продажи, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения. За эту посредническую операцию ипотечный банк платит пошлину - бонификацию.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный. На первичном рынке активы продаются лицом, создавшим эти активы, т.е. происходит взаимодействие между заемщиком и банком, а инструментами являются ипотечные кредиты. Что касается вторичного рынка, то - это рынок, на котором выпускаются ипотечные ценные бумаги, в которые инвесторы вкладывают временно - свободные денежные средства, то есть наблюдается цепочка «банк - посредник - инвестор», а инструментами данного рынка являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [15].

Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) - долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

Ипотечные кредиты выполняет следующие функции:

- функцию стимулирования: повышают платежеспособный спрос на рынке недвижимости и стимулируют все сопряженные с ним секторы;

- функцию движения капитала: обеспечивают перемещение денежных средств из финансовой сферы в реальную экономику;

- функцию экономии издержек обращения: ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии издержек обращения;

- экономико - социальную функцию: ипотека позволяет решить проблему обеспечения населения жильем, повышает платежеспособный спрос, увеличивает темпы экономического роста в стране [19].

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования. Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Условием, при котором становится возможным появление кредитных отношений между этими субъектами, является наличие достаточной ресурсной базы у кредитора. Помимо кредитора и заемщика участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются:

а) продавцы жилья;

б) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов. Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств, в результате которого за короткие сроки производится возврат денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.

Выделяют следующие методы рефинансирования:

- продажа пула кредитов. При продаже сформированного пула кредитов активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Пулы закладных образуют для дальнейшей перепродажи;

- выпуск обеспеченных облигаций. Банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности.

Финансовые ресурсы - это совокупность всех денежных средств, которые имеются в распоряжении государства, предприятий, организаций, учреждений для формирования необходимых активов в целях осуществления всех видов деятельности как за счёт доходов, накоплений и капитала, так и за счёт различного вида поступлений.
В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул;

- секьюритизация ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска

ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования [26];

в) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Сде́лка - действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

г) страховые компании;

Страхо́вщик (англ. Insurer) - юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности, выданную органом страхового надзора и принимающее на себя по договору страхования за определённое вознаграждение (страховая премия) обязательство возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключено страхование (выгодоприобретателю), убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, обусловленных в договоре.

д) оценщики;

е) риэлтерские фирмы;

ж) инвесторы;

и) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риэлторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Что касается стандартов классификации ипотечного кредита, то их не существует, в связи с чем выделим основные: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки [26]. Схема классификации видов ипотечного кредитования, существующих в России, представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Классификация ипотечных кредитов [Авторская систематизация с учетом научных исследований Е.Н.

Иссле́дование ( «следование изнутри») в предельно широком смысле - поиск новых знаний или систематическое расследование с целью установления фактов. В более узком смысле исследование - научный метод (процесс) изучения чего-либо.
Радовича, И.И. Шмидта]

Рассмотрим более подробно ипотечные кредиты с переменными выплатами, которые предполагают разную периодичность погашения основного долга и процентов.

К таким кредитам относятся кредиты с «шаровыми» платежами. Данный вид кредитов предполагает крупную выплату основной суммы долга в сроки, указанные в кредитном договоре.

Помимо этого, выделяют кредиты с выплатой только процентов. В данном случае, предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Также выделяют кредиты с частичной амортизацией - разновидность кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Кредит с замораживанием процентных ставок вплоть до истечения срока кредита предполагает, что на протяжении срока займа н основная сумма кредита, ни проценты не выплачиваются.

Процентная ставка - сумма, указанная в процентном выражении к сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в расчёте на определённый период (месяц, квартал, год).

Кредиты с нарастающим платежом (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются в расчете, что платежи будут увеличиваться [17].

Ипотечный кредит предоставляется в порядке, предусмотренным законодательством. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

а) заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В свою очередь кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

б) кредитором проводится процедура андеррайтинга, то есть оценивается вероятность погашения ипотечного кредита и определяется максимально возможная сумма ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса (как правило, 30-40%) и оценки предмета ипотеки;

Со́бственный капита́л - это раздел бухгалтерского баланса, отражающий остаточное требование учредителей (участников) к созданному ими юридическому лицу. Он может уменьшаться или увеличиваться в зависимости от дополнительных инвестиций в компанию (эмиссионный доход при выпуске акций, безвозмездно полученные ценности и прочее) и результатов собственной деятельности (чистый доход за период, переоценка основных средств и прочее).

в) осуществляется подбор квартиры. Заемщик имеет право подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи;

г) оценщик проводит независимую оценку жилья, выбранного заемщиком;

д) между заемщиком и продавцом жилья заключается договор купли - продажи квартиры. Затем, в случае положительного решения, кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, заемщик вносит на свой банковский счет денежные средства, которые будут направлены на оплату первоначального взноса.

Жило́е помеще́ние - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей.
Кредитный договор - договор между кредитором и заёмщиком, в соответствии с которым банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;

Кварти́ра (от нем. Quartier) - один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.

- трехсторонним договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

е) заемщик, используя сумму первоначального взноса и средства кредита, осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи;

ж) осуществляется процедура страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Схема кредитования физического лица через ипотечный банк представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Схема кредитования через ипотечный банк

Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору и является обеспечением по кредиту. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным и ипотека прекращается. Об этом делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор взыскивает заложенное жилье и в последствии реализует его с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором [2]. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование является перспективным направлением развития банковского сектора. Оно связывает между собой и строительные компании, представляющие реальный сектор экономики, и домохозяйства, которые обеспечивают перераспределение жилищного фонда при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости или его воспроизводство при предъявлении спроса на жилую недвижимость на первичном рынке, и финансовых посредников различных типов.

Финансовый посредник (англ. financial intermediary) - организация, определённый финансовый институт, основной функцией которого является аккумулирование свободных денежных средств разных экономических субъектов и предоставление их от своего имени на определённых условиях другим субъектам, нуждающимся в этих средствах.
Жили́ще - сооружение, место, в котором обитают люди или (и) животные. Обычно жилище служит для укрытия от неблагоприятной погоды, для сна, выращивания потомства, хранения припасов, отдыха. Внешний вид, материал для стен и внутреннее строение жилищ весьма разнообразны (материалом может быть дерево, брезент, камень, бетон, земля, кирпич, сталь, и даже стекло, кость или снег).
Ипоте́ка - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Реа́льный се́ктор эконо́мики (РСЭ) - совокупность отраслей экономики, производящих материальные и нематериальные товары и услуги, за исключением финансово-кредитных и биржевых операций, которые относятся к финансовому сектору экономики.
Перейдем к рассмотрению моделей ипотечного кредитования.

1.2 Модели ипотечного кредитования в коммерческом банке

Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования. В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели американскую, немецкую и усеченно - открытую. Рассмотрим их более подробно:

а) американская модель или расширенная.

По американской модели гражданин приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15--30 лет [12]. Графически схема классической американской модели ипотеки представлена на рис. 3. Функционирование ипотеки в рамках американской модели обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщика, ипотечного банка, инвестора и государства.

Рисунок 3 - Графическая схема классической американской модели ипотечного кредитования

Рассмотрим более подробно работу данного механизма:

- потенциальный заемщик обращается в риэлторское агентство для подбора жилья;

- потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о выдаче кредита;

- в случае положительного решения о выдаче кредита, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность закладных;

- одновременно с этим, через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство. Оно выступает гарантом по ипотечным ценным бумагам;

- ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный доход [17];

б) немецкая модель или сбалансированная автономная модель.

Суть данной модели заключается в том, что образование долгосрочных ресурсов, которые необходимы для целей ипотечного кредитования, происходит посредством функционирования специализированных сберегательно - ипотечных касс. Деятельность касс устроена таким образом, что и вкладчиками и заемщиками являются одни и те же люди, являющиеся членами касс, поэтому кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. По сути, низкая доходность депозита - это плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Таким образом, согласно данной модели, вокруг касс создается замкнутый ипотечный рынок.

Субъекты рынка взаимодействуют с кассой сначала в период накопления, затем в период кредитования. В период накопления вкладчик, являющийся членом кассы, заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство в течение определенного времени вносить денежные средства на депозит и хранить их, при этом получая доход по низкой ставке. В результате, клиент получает право на государственную дотацию до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части [12];

Креди́т (лат. creditum - заём от лат. credere - доверять) или кредитные отношения - общественные отношения, возникающие между субъектами экономических отношений по поводу движения стоимости. Кредитные отношения могут выражаться в разных формах кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.)

Графическая схема немецкой системы ипотечного кредитования представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 - Графическая схема немецкой модели ипотечного кредитования

Сравним немецкую и американскую модели ипотечного кредитования и представим в таблице 1.

Таблица 1 - Сравнительная характеристика немецкой и американской модели ипотечного кредитования

Сравниваемые параметры

Немецкая модель

Американская модель

Стоимость привлекаемых банком ресурсов

Ниже рыночных

Рыночная

Получение кредита

После прохождения сберегательной стадии

Сразу после обращения в банк

Основная форма государственной поддержки

Премиальные выплаты по вкладам

Государственные гарантии по закладным

Объемы кредитования

Ограничены объемом сбережений

Ограничены платежеспособностью заемщика

Нагрузка на бюджет

Постоянно

На 1 этапе, при становлении

Сроки кредитования

8-10 лет

От 15 до 30 лет

Сумма кредита

до 45% от стоимости квартиры

До 100% стоимости квартиры

в) усечено - открытая модель. Данная модель является наиболее простой. Суть модели заключается в следующем: банки под залог недвижимости выдают ипотечные кредиты, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег, которые направляются для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов. Графически данный процесс представлен на рисунке 5.

Рисунок 5 - Схема усечено - открытой системы ипотечного кредитования

Данная модель ограничивается первичным рынком ,т. е. по данной модели закладные используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов.

Что касается России, то большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в августе 1996 года на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

АИЖК как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляющие населению ипотечные кредиты. Второй уровень - банки и некредитные организациями, у которых АИЖК выкупает права требования по ипотечным кредитам [8].

Одной из ключевых задач АИЖК является создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотеки.

В силу высокой социально-экономической значимости ипотечного жилищного кредитования государство создает программы поддержки этого вида кредитования и реализует их через АИЖК. Из них в нашей стране можно выделить следующие.

а)социальная ипотека - проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья.

Квадратный метр (русское обозначение: м², международное: m²) - единица измерения площади в Международной системе единиц (СИ), а также в системах МТС и МКГСС.

Под коммерческой ипотекой понимают ипотечный кредит, выдаваемый под залог нежилой недвижимости;

б)национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Этот проект в качестве одного из национальных приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населении;

в)всероссийская программа «Военная ипотека». Данная программа предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.

Важнейшей задачей агентства является обеспечение ликвидности рос-сийских коммерческих банков, а также других ипотечных структур, предо-ставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению путем приобретения закладных, оформленных на выданные кредиты. Денежные средства для этого привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства РФ. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищную сферу.

Взаимоотношения Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с участниками ипотечной схемы представлены на рисунке 6.

Федера́льное аге́нтство - разновидность федеральных органов исполнительной власти России. Основные функции - правоприменение, оказание государственных услуг, управление государственным имуществом. Статус федеральных агентств упорядочен в 2004 году в результате административной реформы.

Рисунок 6 - Схема взаимодействия Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с субъектами кредитных отношений [26]

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником, приобретенного за счет кредита жилья, и предоставляет его в залог банку-кредитору. После выдачи кредита его обслуживание осуществляется банком-кредитором. Одним из важнейших требований АИЖК является проведение банками процедуры андеррайтинга согласно стандартам агентства.

На втором этапе АИЖК предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности.

Банк - кредитор, выступает гарантом уплаты месячных платежей. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, самостоятельно осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. По данной схеме банк может выплатить максимум три выплаты в течение одного года. В случае, если, заемщик периодически нарушает условия кредита и кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у АИЖК и самостоятельно вести переговоры с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Обратный выкуп или Бай-бэк, buyback (от англ. buy back - обратный выкуп) - выкуп эмитентом собственных акций.

На третьем этапе АИЖК выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Таким образом, Агентство ипотечного жилищного кредитования, аккумулируя множеством закладных, формирует из них пулы и перепродает инвесторам, взамен получая денежные средства.

В Российской Федерации получили распространение отдельные элементы американской модели, что можно наблюдать на примере созданного АИЖК. Ипотечное кредитование в банках сталкивается со множеством рисков, которые целесообразно рассмотреть.

1.3 Кредитные риски ипотечного кредитования и способы их минимизации

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков.

Риск в банковской сфере - это стоимостное выражение вероятностного события, ведущего к потерям.

Важным моментом в деятельности банков, является принятие рисков. Банки имеют успех тогда, когда принимаемые ими риски разумны, контролируемы и находятся в пределах их компетенций. Основным принципом в работе банков является стремление к получению как можно большей прибыли. Риски растут вместе с возможностями получить прибыль, т.е. чем выше шанс получить прибыль, тем больше риск.

Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и прозрачности действий всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

С точки зрения субъектов рынка ипотечного кредитования, ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски банка - оригинатора или первичного кредитора, и риски инвестора.

Точка зрения (англ. point of view, POV) - жизненная позиция, с которой субъект оценивает происходящие вокруг него события. Термин произошёл от «точки зрения» - места, где находится наблюдатель и от которого зависит видимая им перспектива.

Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, подвержен рыночному риску. Данный вид риска может проявиться, например, при резком снижении цен на жилье. Приобретая дорогостоящий объект недвижимости, заемщик рассчитывает, что его стоимость, как минимум, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит, иначе, иначе переплата будет значительной [11].

Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса.

Валю́тный курс - цена (котировка) денежной единицы одной страны, выраженная в денежной единице другой страны, драгоценных металлах, ценных бумагах.
Данный вид риска актуален только для валютных займов и банк в этом случае ничем не рискует. Риск изменения валютного курса проявляется, например, в ситуации, когда доходы заемщика рассчитываются в рублевом эквиваленте, а обязательства по кредитам в долларовом.

Помимо этого, у заемщика существует риск утраты трудоспособности, т.е. имеет место быть ситуация, при которой заемщик не в состоянии зарабатывать деньги и возвращать кредит. Это приводит к обращению взыскания на заложенное имущество.

Наиболее рискованным ипотечное кредитование является для кредитора. В данном случае также уместно отметить рыночный риск, который проявляется, например, при резком снижении цен на жилье. В данной ситуации, в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости [12]. Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа или кредитный риск.

Рыночный риск (англ. Market risk) - это риск снижения стоимости активов вследствие изменения рыночных факторов.
Кредитный риск - финансовый риск неисполнения дебитором своих обязательств перед поставщиком товаров или провайдером услуг, то есть риск возникновения дефолта дебитора. В рамках данного определения носителями кредитного риска являются в первую очередь сделки прямого и непрямого кредитования (прямой риск) и сделки купли-продажи активов без предоплаты со стороны покупателя.

Кредитный риск -- это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором [17]. Данный вид риска возможно избежать, если будет выполнена качественная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика [11].

В противном случае, кредитный риск может привести к риску ликвидности. Этот вид риска возникает, когда у банка, при наступлении сроков исполнения своих обязательств, не хватает средств для оплаты, причиной чего является несбалансированность активов и пассивов. Если рассмотреть ресурсную базу любого коммерческого банка, то представляется возможным выявить тот факт, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.

Что касается инвесторов, то они несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора с помощью двух механизмов:

а) путем обязательного страхования заложенной недвижимости;

Процентный риск или риск процентной ставки (англ. Interest rate risk) - риск (возможность) возникновения финансовых потерь (убытков) из-за неблагоприятных изменений процентных ставок. Процентный риск может быть обусловлен несовпадением сроков востребования (погашения) требований и обязательств, а также неодинаковой степенью изменения процентных ставок по требованиям и обязательствам.
Обязательное страхование - форма страхования, при которой страховые отношения между страховщиком и страхователем возникают в силу закона. Для обязательных видов государство законодательно или нормативными актами устанавливает правила страхования, страховые суммы и тарифы, объекты страхования, определяет круг страхователей, застрахованных и выгодоприобретателей.

б) путем установления предельных значений критериев андеррайтинга.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, коммерческие банки выдвигают следующие требования, касающиеся выдачи ипотечных кредитов:

- максимальный PTI (payment-to-incomeratio) - отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность. В соответствии с законодательством, коэффициент не должен превышать 30-35%;

- максимальный LTV (loan-to-value ratio) - отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

- максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение. Сумма кредита не должна превышать 60-70% стоимости залогового объекта [28].

Риск ликвидности для инвестора проявляется из-за существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента на рынке.

Финансовый инструмент - «квазиденьги», финансовый документ (ценная бумага, денежное обязательство, фьючерс, опцион и т. п.), продажа или передача которого обеспечивает получение денежных средств. Финансовые инструменты - это договоры, в результате которых возникают финансовые активы у одной компании и финансовые обязательства или долевые инструменты у другой компании.

Вероятность возникновения процентного риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой.

Ста́вка рефинанси́рования - размер процентов в годовом исчислении, подлежащий уплате центральному банку страны за кредиты, которые центральный банк предоставил кредитным организациям.
Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении процента по кредитам. В случае повышения ставок, кредитору приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита, т.е. процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком до срока погашения. То есть, в случае, уплаты заема в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, который был предусмотрен контрактом, поэтому, чтобы защитить кредитора от риска досрочного погашения, в кредитном договоре оговариваются санкции за совершение данной операции.

Процентный доход - доход, получаемый владельцем денежных средств от предоставления их на время другим экономическим субъектам. Представляет собой компенсацию, выплачиваемую за пользование финансовыми средствами.
Санкции представляют собой либо определенный процент от первоначальной суммы долга, либо процент от невыплаченного остатка по кредиту, либо процент за определенный срок.

Помимо рисков кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты права собственности на объект залога.

Суть риска повреждения имущества заключается в том, что если объект жилой недвижимостии, переданный в залог пострадает и уже будет непригоден для пользования, обязательства заемщика по возврату кредита не прекратятся. Именно поэтому, в целях минимизации рисков, риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет страховая компания.

Страховая компания осуществляет процедуру страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. Преимущества ипотечного страхования для основных субъектов ипотечного жилищного кредитования отражены на рисунке 7.

Ипотечное страхование (англ. mortgage insurance) - это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заёмщика остаток средств).
Риск утраты права собственности наступает тогда, когда после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Помимо представленных ранее мер минимизации рисков ипотечных кредитов применяют также хеджирование, которое направлено на снижение риска, в ходе страхования от неблагоприятных изменений ситуации на рынке, а именно выделяют изменение срока платежа, кредитование и инвестирование в иностранной валюте, хотя в последнее время кредитование в национальной валюте является более надежным и стабильным и др.

Рисунок 7 - Преимущества ипотечного страхования [18]

Также широко распространен такой способ минимизации ипотечных кредитов, как секьютиризация. Для проведения секьютиризации необходимо сформировать пул кредитов. Пул кредитов должен состоять из проблемных кредитов, которые, должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, т.е. многократно возрастают требования к унификации и стандартам кредитования, что обеспечивает минимизацию возможных рисков и надежность ценных бумаг.

Таким образом, в ипотечном кредитовании существуют многочисленные риски как для кредиторов и заемщиков, так и для инвесторов. Причем кредиторы и инвесторы больше подвержены рискам ипотечного кредитования, нежели заемщики, потому как они предоставляют собственные денежные средства. Единственный реальный риск для заемщика - это возможность потери стабильного дохода, что может сказаться на непрерывном погашении кредита. Однако существуют способы, такие как лимитирование риска, диверсификация ипотечного портфеля, которая предусматривает разнообразие покупателей продуктов банка и направлена на уменьшение его ипотечного риска, страхование, хеджирование, секьютиризация, с помощью которых возможно минимизировать риски ипотечного кредитования.

Помимо этого риски по ипотечным кредитам возможно минимизировать с помощью усовершенствования законодательной базы.

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Фина́нсовый риск - риск, связанный с вероятностью потерь финансовых ресурсов (денежных средств).

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права, оказывающих влияние на регулирование ипотечного кредитования в России:

- Гражданский кодекс РФ. ГК РФ является с точки зрения его юридической силы базовым нормативно - правовым актом при осуществлении ипотечных операций в РФ, в котором наиболее подробно указаны источники регулирования залоговых отношений. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения;

Ве́щное пра́во (лат. jus in rem) - абсолютное субъективное гражданское право, обеспечивающее возможность его обладателю своими непосредственными действиями извлекать полезные свойства из самой индивидуально-определенной вещи (вещи как таковой) в целях удовлетворения своего собственного интереса.
основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение [1];

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 17 июля 2009 г.). Среди нормативно-правовых актов, регулирующих процедуру ипотечного жилищного кредитования в России, данному закону принадлежит одна из основных ролей.

Нормати́вный правово́й акт - официальный документ установленной формы, принятый в пределах компетенции уполномоченного государственного органа (должностного лица), иных социальных структур (муниципальных органов, профсоюзов, акционерных обществ, товариществ и т. д.)
Данный законодательный акт, раскрывает особенности залога недвижимого имущества. Закон значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита, установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила [7];

- Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 27 июля 2006 г.) предусматривает два вида ценных бумаг. Это ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия.

Ипоте́чный сертифика́т уча́стия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством [3].

Доверительная собственность (или траст - от англ. trust - доверие) в общем праве - это система отношений, при которой имущество, первоначально принадлежащее учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника (управляющего или попечителя), но доход с него получают выгодоприобретатели (бенефициары).

Основные отличия ипотечных ценных бумаг от других долговых инструментов состоят в том, что остаток основного долга по ипотечным ценным бумагам (номинал) погашается частично на месячной или квартальной основе, а не целиком в конце срока обращения, размер и число регулярных платежей по ипотечным ценным бумагам меняется в течение срока их обращения, в зависимости от досрочных погашений ипотечных кредитов. Процентная составляющая периодического платежа по ипотечным ценным бумагам может меняться во времени в отличие от фиксированного купона корпоративной облигации [19];

- Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих. В рамках данного Закона разработана программа «Военная ипотека». Ипотечные кредиты, предоставляются участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, независимо от того, признаны они нуждающимися в жилье, или нет. Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственные средства. Кредит погашается за счет накопительных взносов, поступающих на именной счет военнослужащего. Согласно закону в 2015 г. максимальная сумма кредита, которую может использовать военнослужащий составляет 2,4 млн. рублей [4];

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г.

Постановление Правительства Российской Федерации - акт управления общенормативного содержания, издаваемый Правительством РФ в пределах его компетенции, на основе и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов и указов президента РФ.
№ 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» [2];

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad - «строительство по справедливости») - форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости [5];

- ряд положений и инструкций Банка России.

Общая собственность - собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. В общей собственности может находиться, как неделимая вещь, так и делимая вещь, а также совокупность делимых и неделимых вещей, составляющих единое целое.
Многоквартирный дом - жилое здание, в котором расположены отдельные квартиры.
Центральный банк Российской Федерации (Банк России) - главный банк первого уровня, главный эмиссионный, денежно-кредитный институт Российской Федерации, разрабатывающий и реализующий во взаимодействии с Правительством Российской Федерации единую государственную денежно-кредитную политику и наделённый особыми полномочиями, в частности, правом эмиссии денежных знаков и регулирования деятельности банков. Банк России, выполняя роль главного координирующего и регулирующего органа всей кредитной системы страны, выступает органом экономического управления. Банк России контролирует деятельность кредитных организаций, выдаёт и отзывает у них лицензии на осуществление банковских операций, а уже кредитные организации работают с прочими юридическими и физическими лицами, при этом Банк России также является юридическим лицом.

Помимо этого, ипотечное жилищное кредитование стало приобретать современные законодательно урегулированные черты с принятием в 2014 году «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г.». Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения жилья на первичном и вторичном рынке.

Основными целями стратегии являются:

- формирование у участников рынка ипотечного жилищного кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и долгосрочных перспектив развития этого рынка;

- определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;

- определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, нормативная база, способствующая развитию ипотечного жилищного кредитования в России разрабатывается, изменяется и дополняется Правительством РФ, Центральным банком и указами Президента.

Центральный банк - главный регулирующий орган кредитной системы страны или группы стран.
В настоящее время наблюдается работа по совершенствованию ипотечного законодательства.

Многие потенциальные заемщики, вынуждены отказаться от приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования, потому как использование ипотеки серьезно затрудняют:

- высокие для большинства заемщиков процентные ставки по кредиту и значительное количество комиссий, которые взимаются банком за открытие и обслуживание ипотечного кредита;

- «серые» доходы у заемщиков;

- первоначальный взнос на покупку квартиры;

- количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита;

- обязательное наличие поручителя;

- срок рассмотрения кредитной заявки - банк может затягивать срок ее рассмотрения; в этом случае за продление срока бронирования объекта нужно либо платить либо отказываться от найденной квартиры.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование имеет достаточное количество недостатков, которые необходимо решать, в том числе и с помощью законодательства.

В результате, были рассмотрены теоретические основы ипотечного кредитования в коммерческом банке. Были выделены особенности, среди которых:

- срок ипотечных жилищных кредитов ограничен 30 годами;

- цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпа-дают;

- сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, являющегося предметом залога;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков;

- средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов.

Были выделены модели ипотечного кредитования и выявлено, что в РФ получили распространение отдельные элементы американской модели, что можно наблюдать на примере АИЖК.

В ипотечном кредитовании существуют многочисленные риски как для кредиторов и заемщиков, так и для инвесторов. Причем кредиторы и инвесторы больше подвержены рискам ипотечного кредитования, нежели заемщики, потому как они предоставляют собственные денежные средства. Единственный реальный риск для заемщика - это возможность потери стабильного дохода, что может сказаться на непрерывном погашении кредита. Однако существуют способы, такие как лимитирование риска, диверсификация ипотечного портфеля, которая предусматривает разнообразие покупателей продуктов банка и направлена на уменьшение его ипотечного риска, страхование, хеджирование, секьютиризация, с помощью которых возможно минимизировать риски ипотечного кредитования. Помимо этого риски по ипотечным кредитам возможно минимизировать с помощью усовершенствования законодательной базы.

2. Анализ развития ипотечных банков и ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

2.1 Текущее состояние и сценарии развития ипотечных банков в России на современном этапе

По данным ЦБ РФ 01.01.2015 г. в Российской Федерации зарегистрировано 834 кредитные организации, из которых 653 имеют возможность выдавать жилищные кредиты, а 629 имеют возможность выдавать ипотечные жилищные кредиты.

Жилищный кредит -- это кредит, который выдается банками и другими финансовыми учреждениями на покупку квартиры или дома, на реконструкцию жилья с последующим увеличением его площади путем строительства новых комнат и этажей.

Выдача жилищного кредита заемщику осуществляется при участии АИЖК или напрямую через банк. Жилищные кредиты, предлагаемые рынком, можно условно разделить на два вида: потребительские и ипотечные.

Главный признак ипотечного кредита - его залогом служит сама недвижимость, приобретаемая в кредит. Это дает возможность заемщику улучшить свои жилищные условия с минимальными рисками. При неуплате заемщиком ссуды, квартира будет конфискована и продана, а деньги буду поделены между ним и банком.

Потребительский жилищный кредит - это вид кредитования, при котором в залог берется не приобретаемая квартира, а ценное имущество заемщика в виде автомобиля, драгоценностей, другой недвижимости. Такой кредит, как правило, выдается на сравнительно малый срок и под большие годовые проценты [33].

Обратимся к таблице 2, из которой видно, что количество кредитных организаций сокращается. В период с 2012 г. по 2015 г. их количество сократилось с 978 до 834 или на 144, что является существенным.

Таблица 2 - Состояние банковского сектора в разрезе по федеральным округам в период с 2012г. по 2015 г.

Состав участников рынка жилищного кредитования

01.01.2012

01.01.2013

01.01.2014

01.01.2015

изменения за 2012г.

изменения за 2013г.

изменения за 2014г.

Количество действующих кредитных организаций

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

978

956

923

834

-22

97,75

-33

96,55

-89

90,36

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

572

564

547

504

-8

98,60

-17

96,99

-43

92,14

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

69

70

70

64

1

101,45

0

100,00

-6

91,43

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

45

46

46

43

1

102,22

0

100,00

-3

93,48

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

56

50

43

28

-6

89,29

-7

86,00

-15

65,12

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

111

106

102

92

-5

95,50

-4

96,23

-10

90,20

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

45

44

42

35

-1

97,78

-2

95,45

-7

83,33

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

54

53

51

44

-1

98,15

-2

96,23

-7

86,27

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

26

23

22

22

-3

88,46

-1

95,65

0

100,00

КРЫМСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

-

-

-

2

-

-

-

-

-

-

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 10.05.2015 г.

В течение 2012 г. в Российской Федерации лицензий на осуществление банковской деятельности лишились 22 кредитные организации или 2,75%, в 2013 г.- 33 или 3,45%, а в 2014 г. - 89 или 9,64%, наибольшее число которых, а именно 43 или 7,86%, располагались в Центральном федеральном округе, что объясняется густонаселенностью района.

Центральный федеральный округ Центра́льный федера́льный о́круг (ЦФО) - федеральный округ Российской Федерации (РФ) на западе её европейской части. Образован Указом Президента РФ от 13 мая 2000 года.
34,88% кредитных организаций в относительном выражении или 15 в абсолютном лишились лицензий в северо-кавказском федеральном округе в 2014г.
Северо-Кавказский федеральный округ Северо-Кавка́зский федера́льный о́круг (СКФО) - федеральный округ Российской Федерации (РФ), выделенный из состава Южного федерального округа указом президента России Дмитрия Анатольевича Медведева от 19 января 2010 года.
Естественным образом, отзыв лицензий оказал влияние и на структуру банков, выдающих жилищные кредиты. Данные по структуре кредитных организаций, которые являются участниками рынка жилищного кредитования отражены в таблице 3. За период с 2012г. по 2015г. количество банков, осуществляющих операции по жилищному кредитованию снизилось с 731 до 673, т.е. на 58. Значительные изменения произошли в 2014 г., число кредитных организаций было снижено на 42 в абсолютном выражении или на 5,87% в относительном. В северо - кавказском федеральном округе число банков сократилось на 13,04% или 3 кредитные организации. Значительное относительное увеличение при небольшом абсолютном говорит о том, что численность кредитных организаций, представленных в данном федеральном округе невелика, что подтверждается данными таблицы 3. Наибольшее абсолютное изменение наблюдалось в центральном федеральном округе и составило 22 кредитные организации или 5,53% в относительном выражении. 2013 г. характеризовался небольшим ростом кредитных организаций. Перейдем непосредственно к ипотечному кредитованию и рассмотрим таблицу 4. В таблице наблюдается снижение кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. За рассматриваемый период 2012-2015гг. количество таких организаций снизилось на 29. Причем в 2013г. наблюдалось их увеличение, но в результате произошло сокращение до 629 банков. Ипотечные банки представлены преимущественно в центральном федеральном округе, на 01.01.2015 г. их было 354, а наименьшее число таких

Таблица 3 - Структура кредитных организаций - участников рынка жилищного кредитования

Состав участников рынка жилищного кредитования

01.01.2012

01.01.2013

01.01.2014

01.01.2015

изменения за 2012г.

изменения за 2013г.

изменения за 2014г.

Количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

731

725

715

673

-6

99,18

-10

98,62

-42

94,13

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

303

397

398

376

94

131,02

1

100,25

-22

94,47

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

53

55

57

54

2

103,77

2

103,64

-3

94,74

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

38

40

39

37

2

105,26

-1

97,50

-2

94,87

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

24

27

23

20

3

112,50

-4

85,19

-3

86,96

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

101

98

94

88

-3

97,03

-4

95,92

-6

93,62

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

42

41

40

36

-1

97,62

-1

97,56

-4

90,00

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

47

45

44

40

-2

95,74

-1

97,78

-4

90,91

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

23

22

20

20

-1

95,65

-2

90,91

0

100,00

КРЫМСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

-

-

-

2

-

-

-

-

-

-

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 10.05.2015 г.

Таблица 4 - Структура кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования

Состав участников рынка жилищного кредитования

01.01.2012

01.01.2013

01.01.2014

01.01.2015

изменения за 2012г.

изменения за 2013г.

изменения за 2014г.

Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

658

667

658

629

9

101,37

-9

98,65

-29

95,59

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

360

363

363

354

3

100,83

0

100,00

-9

97,52

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

49

54

57

53

5

110,20

3

105,56

-4

92,98

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

36

38

36

36

2

105,56

-2

94,74

0

100,00

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

12

13

9

9

1

108,33

-4

69,23

0

100,00

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

94

95

92

87

1

101,06

-3

96,84

-5

94,57

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

41

41

40

34

0

100,00

-1

97,56

-6

85,00

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

45

44

43

38

-1

97,78

-1

97,73

-5

88,37

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

21

19

18

17

-2

90,48

-1

94,74

-1

94,44

КРЫМСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

-

-

-

1

-

-

-

-

-

-

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 10.05.2015 г.

банков находится в северо - кавказском федеральном округе, а именно 9. В 2014г. количество ипотечных банков снизилось на 29 в абсолютном выражении, или на 4,41% в относительном выражении.

Как можно заметить, основные изменения в банковской сфере происходили в 2014 г., что связано с кризисом, который коснулся не только банковскую сферу.

Представляется возможным сопоставить данные по выданным ипотечным кредитам со ставкой рефинансирования и ключевой ставкой (действует с 2013г.). Усредненная информация по значениям вышеперечисленных ставок представлена в таблице 5.

Таблица 5 - Значение средневзвешенной ставки рефинансирования / ключевой ставки (с 2013г.

Рефинанси́рование - привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом.
)

Дата

Значение, %

2007

10,5

2008

10,75

2009

11,10

2010

8,25

2011

7,95

2012

8,13

2013

8,25

2014

8,00

2015

14,63

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 20.05.2015 г.

Как видно из таблицы 5, в период кризисов, а именно в 2009г. и 2015г. ставка рефинансирования, и ключевая ставка соответственно существенно возросли. Это связано с политикой государства, направленной на снижение инфляционных колебаний, а также с политикой дорогих денег, проводимой государством.

Банки имеют право выдавать жилищные кредиты как в национальной валюте - рублях, так и в валюте. В таблице 6 представлены сведения о жилищных кредитах, которые банки предоставили физическим лицам- резидентам в период с 2006г. по 2015г. в рублях.

Исходя из данных таблицы 6 следует вывод, что объем предоставленных кредитов в период с 2006г. по 2015г. значительно возрос: а именно с 73635 млн. руб. до 1808, 551 млрд. руб., т.е. в 24,5 раза. Естественно имеет место рост стоимости жилья, рост заработных плат лиц, являющихся потенциальными потребителями данного кредитного продукта, помимо этого имеет место создание государством благоприятных условий для покупки жилья.

Заработная плата (оплата труда работника) - вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные и стимулирующие выплаты.

Таблица 6 - Характеристика жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам, руб.

Кол-во предост кредитов, единиц

Объем предост кредитов, млн.руб.

Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.

Средневзвешен срок кредитования, месяцев

Средневзвешенная ставка, %

Всего

В том числе просроч

по выдан с начала года кредитам

по кредитам, выданным в течение месяца

по выданным с начала года кредитам

по кредитам, выданным в течение месяца

01.01.2006

X

73 635

77 396

84

149,5

X

16,3

X

01.01.2007

X

248 409

239 361

454

173,7

X

14,2

X

01.01.2008

X

524 045

579 390

819

192,2

X

12,8

X

01.01.2009

489 032

653 673

1 017 912

6 456

206,2

X

13

X

01.01.2010

176 146

170 311

966 786

20 660

188,4

187,2

14,6

14

01.01.2011

392 302

418 209

1 102 324

26 726

188,7

189,1

13,3

12,6

01.01.2012

587 600

745 971

1 448 522

29 313

174,6

165,7

12

11,7

01.01.2013

739 393

1 054 073

1 992 388

31 213

176,6

182,5

12,3

12,5

01.01.2014

878 495

1 385 357

2 647 421

27 783

172,9

174

12,5

12,2

01.01.2015

1 058 641

1 808 551

3 517 094

32 131

178,1

178

12,47

13,16

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 12.05.2015 г.

Помимо этого, значительно снизилось значение выданных кредитов в 2009г. с 653,673 млрд. руб. до 170,311 млрд. руб., а количество снизилось в 2,8 раза, что является последствиями мирового экономического кризиса 2008 г. Задолженность по жилищным кредитам растет, что связано с увеличением количества выданных кредитов. В том числе наблюдается рост просроченной задолженности, которая составляет в 2014 г. 0,9%, пик просроченной задолженности приходился на 2009 г. и составлял 2,1% от задолженности по предоставляемым кредитам. Средний срок кредитования составляет до 190 месяцев. Наибольший средний срок пришелся на период кризиса и составлял 206,2 месяца, процентная ставка колеблется в пределах 12-16% годовых.

При сопоставлении данных таблицы 5 и таблицы 6 следует, что повышение ставки рефинансирования в посткризисном 2009 г. сказалось на снижении объемов ипотечного кредитования. Что касается 2015г., то снижения объемов кредитования не наблюдалось, что связано со значительным субсидированием ипотечных кредитов со стороны государства. Помимо рублевых ипотечных кредитов кредитные организации также имеют право выдавать жилищные кредиты в иностранной валюте. В таблице 7 отражены некоторые сведения о предоставленных жилищных кредитах физическим лицам - резидентам в иностранной валюте за период 2006-2015 гг.

Таблица 7 - Характеристика жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в иностранной валюте

Кол-во предоставленныхкредитов, единиц

Объем предост кредитов, млн.руб.

Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.

Средневзвешенный срок кредитования, месяцев

Средневзвеш ставка, %

Всего

В том числе просроч

по выданным с начала года кредитам

по выданным с начала года кредитам

01.01.2006

X

40 343

48 327

111

146,3

11,7

01.01.2007

X

98 659

110 813

102

171,9

11,5

01.01.2008

X

126 147

178 140

405

184,6

11

01.01.2009

18 270

103 113

252 274

6 404

198,7

11

01.01.2010

2 225

11 881

213 975

13 934

116,5

13

01.01.2011

3 431

19 231

193 116

20 579

138,3

11,2

01.01.2012

3 089

23 630

176 323

22 372

130,8

9,8

01.01.2013

1 788

18 409

130 598

16 328

116,5

9,9

01.01.2014

1 987

19 176

118 057

15 648

128

9,7

01.01.2015

807

12 767

140 809

17 623

128,1

9,32

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 12.05.2015 г.

Объем жилищных кредитов, выданных кредитными организациями в иностранной валюте существенно меньше объема кредитов, выданных в рублях. Рост кредитов в валюте наблюдался до 2008 г., потому как кризисные явления, взявшие начало в США и затянувшие в кризис многие страны, оказали влияние на цену нефти. Бюджет России зависит от нефтедолларов, а цена за баррель нефти упала, следовательно, курс стал нестабилен. Как правило, в кредитных договорах прописан пункт о плавающей процентной ставке. Следовательно, ставка по валютным кредитам начала изменяться, что вызвало рост неплатежей по обязательствам. Эта информация подтверждается данными таблицы. Если обратить внимание на количество выданных кредитов, то можно заметить, что после кризиса 2008 г. их число снизилось с 18270 до 2225, т.е. в 8,2 раза и продолжает стремительно снижаться. На 1 января 2015 г. количество выданных валютных кредитов составило 807 единиц. Столь малая величина связана с кризисом 2014г, когда наблюдалась двукратная девальвация рубля. В связи с просрочкой выплаты долга ЦБ рекомендовал банкам поступить также, как и после кризиса 2008 г.- переоформить валютные ипотечные кредиты в рублевые по льготному курсу. В письме за подписью Эльвиры Набиуллиной сказано, что валютную ипотеку следует пересчитать по официальному курсу на 1 октября 2014 г.

Эльви́ра Сахипза́довна Набиу́ллина (род. 29 октября 1963, Уфа) - российский государственный и политический деятель. Председатель Центрального банка Российской Федерации с 24 июня 2013 года. Заслуженный экономист России.
За доллар тога давали 39 рублей 38 копеек. За евро - без двух копеек 50 рублей [14].

Ели сравнить данные таблицы 5 и 7, то можно заметить, что валютная ипотека более заметно реагирует на изменении ставки рефинансирования в 2009 г. и ключевой ставки в 2015 г. Это связано, прежде всего, с обесценением национальной валюты в периоды кризисов.

Изучая таблицу 7, следует отметить, что срок кредитования по валютным жилищным кредитам ниже, чем по рублевым и составляет поданным на 2015 г. 128,1 мес. По средней ставке 9,32% годовых. За изучаемый период это самая низкая ставка, в период после мирового кризиса процентная ставка поднималась до 13% годовых.

Тем, кто впадает в панику из-за экономического кризиса, Папа Бенедикт XVI напоминает, что «деньги - это тлен» (2008).

Что касается кризиса 2008 г., то он родом из США и произошел из-за неплатежей по ипотечным кредитам. Причина ситуации заключается в том, что в США все заемщики условно подразделяются на две большие группы, в зависимости от степени надежности: это группа price и группа subprime. Перед тем как выдать ипотечный кредит, в США абсолютно каждому заемщику присваивается кредитный рейтинг FICOCreditScore, который зависит от:

- положительной кредитной истории заемщика, которая аналогична российским понятиям о благонадежности заемщика: такой заемщик не имеет на счету отказов в предоставлении кредитов, просрочек, и невозвратов;

Кредитная история - история исполнения физическим лицом обязательств по кредитам и займам, собираемая из различных источников: банков, кредитных организаций, правительственных органов. На базе кредитной истории может вычисляться Кредитный скоринг для упрощения оценки кредитоспособности лиц, например при выдаче лицу новых кредитов.
Кредитный рейтинг - мера кредитоспособности частного лица (кредитный скоринг), компании, региона или страны. Кредитные рейтинги рассчитываются на основе прошлой и текущей финансовой истории вышеперечисленных участников рынка, а также на основе оценок размера их собственности и взятых на себя финансовых обязательств (долгов).

- текущей налоговой нагрузки: чем больше кредитов на счету у заемщика, тем выше его кредитные риски, а следовательно;

- подтвержденных доходов заемщика: чем больше доля кредитных выплат в доходе заемщика, тем выше риск того, что в какой-то период времени он больше не сможет платить по кредиту;

- возраста заемщика: слишком молодые и слишком пожилые люди имеют повышенные кредитные риски;

- иных факторов.

Такая процедура оценки заемщика универсальна практически по всему миру и характерна для российских банков.

Миром в узком смысле (в отличие от вселенной) называется планета Земля с антропоцентрической, человеческой точки зрения, как сообщество людей («страны мира», «карта мира»). Это название используется для описания человеческой истории и опыта («всемирная история», «крупнейший в мире»), в то время как название «Земля» используется в физическом смысле и для отличия от других планет.

Итак, в зависимости от высокого или низкого кредитного рейтинга, заемщик с высоким рейтингом относится к категории prime (аналог российского заемщика с полностью официальным и высоким доходом и идеальной кредитной историей), а заемщик с низким кредитным рейтингом - к категории subprime (аналог российского заемщика с «серым» и не очень высоким доходом, без кредитной истории, например) [10].

После того как заемщика относили к какой-либо категории, для него устанавливались свои условия по ипотечному кредиту. Надежный заемщик получал возможность оформить ипотечный кредит по сниженной, минимальной ставке в 3-4% годовых, в то время как заемщик категории subprime мог рассчитывать только на ипотечный кредит под 10% годовых. Заемщиков категории prime не так уж много, а банк, как известно, получает основной свой доход именно от того, что предоставляет средства в долг. Ему более выгодно привлекать заемщиков категории subprime под 10% от выданных средств, пусть и с большим риском, чем для кредиторов под 3% годовых. Таким образом, необходимо стимулировать заемщиков категории subprime брать ипотеку. С этой целью была разработана специальная схема выплат по ипотеке для заемщиков такой категории. И заключалась схема в следующем: первые 1-2 года ипотечного кредита заемщик категории subprime осуществлял платежи по льготной ставке на уровне 1% годовых. Ему давалось время стабилизировать свое финансовое положение, нарастить доход, чтобы по прошествии 1-2 лет льготного режима по кредиту, заемщик мог начать выплаты уже по ставке в 10% годовых.

С помощью льготного периода в течение нескольких лет банку удавалось привлекать и заемщиков категории subprime для выдачи им ипотечных кредитов, а это означало дополнительную прибыль для банка, ведь кредиты для заемщиков с более высокими кредитными рисками оказывались для банка хоть и более рискованными, но и более доходными. Но теория на практике дала сбой. Заемщики оформляли ипотеку на условиях характерных для категории subprime, и далее первое время исправно платили взносы по кредиту под 1% годовых, а затем просто рефинансировали ипотеку, фактически начиная с нуля отсчет льготного периода по новому кредиту [16].

Значительная часть ипотечных кредитов направлялась покупку жилья на вторичном рынке. Поскольку в этом случае сектор «Домашние хозяйства» покупает жилье сам у себя, то деньги инвесторов (ипотечные кредиты) шли не в жилищное строительство, а использовались для финансирования потребительских расходов [10].

Причиной роста цен на недвижимость были заемщики категории subprime, которые активно покупали недвижимость в ипотеку, тем самым взвинчивая цены на нее. Заемщики постоянно увеличивали сумму долга перед банком, пользуясь возможностями рефинансирования ипотеки и постоянно растущими ценами на жилье, которые делали возможным это постоянное наращивание суммы долга. Со временем начались неплатежи по кредитам со стороны некоторых заемщиков категории subprime.

Это было закономерно: постепенно банки перестали рефинансировать разросшиеся кредиты, а заемщики оказались к этому не готовы. Этот факт поставил многих заемщиков в затруднительное финансовое положение: они были не в состоянии гасить кредит по столь высоким ставкам, и банкам пришлось продавать их недвижимость для того, чтобы вернуть себе средства. Это привело к массовым продажам жилья, после чего цены на недвижимость снижаться. Кризисная ситуация усугубилась тем, что под ипотечные кредиты subprime выпускались ценные бумаги, которые считались очень надежным вложением. Эти бумаги выпускались ипотечными агентствами FannieMae и FreddiMac [16]. Деятельность FannieMae и FreddiMac связана с секьюритизацией ипотечных кредитов: ипотечные компании формируют из приобретенных закладных определенные пулы и выпускают обеспеченные пулами переводные ипотечные ценные бумаги. Доход по такой бумаге определяется поступлениями из пула, обеспечивающего эту бумагу [10].

Эти бумаги приобрели в свои инвестиционные портфели международные инвестиционные, страховые компании, банки и т.д.

Страховая компания - исторически определённая общественная форма функционирования страхового фонда, представляет собой обособленную структуру, осуществляющую заключение договоров страхования и их обслуживание.
Череда неплатежей по ипотеке привела к обесцениванию ипотечных ценных бумаг, а это привело к существенному сокращению активов ведущих финансовых компаний мира. Банки столкнулись с кризисом ликвидности. Чтобы как-то улучшить ситуацию банки начали требовать исполнения обязательств от своих должников по выданным кредитам со стороны как физических, так и юридических лиц, резко ограничили выдачу новых кредитов как физическим, так и юридическим лицам, ужесточили требования к заемщикам.

Однако данные меры только усугубили ситуацию. Многие компании не могли существовать без заемных средств, а потому это привело к сокращению объемов производства. В замороженном состоянии оказались сфера строительства, сфера автомобилестроения и иные сферы. Одновременно с этим сокращение кредитования физических лиц привело к значительному снижению потребления, а это вызвало новый виток снижения производства, но уже среди компаний, занятых в сфере добычи ресурсов. Учитывая высокую степень глобализации ведущих экономик мира, кризис ликвидности в банках США перекинулся и в Европу и в Азию.

Кризис ликвидности - неспособность быстрой продажи активов (предприятия, фирмы, банка) по цене близкой к рыночной, а также неспособность бесперебойно оплачивать в срок свои обязательства и предъявляемые к ним законные денежные требования.
Соответственно, когда американские банки потребовали возврата по кредитам от своих зарубежных партнеров, часть оказалась не в состоянии удовлетворить их требованиям, что привело уже к мировому масштабу кризиса ликвидности [24].

2.2 Анализ деятельности «Ак барс» банка на рынке ипотечного кредитования РФ

Банк «Ак Барс» был зарегистрирован в Казани в 1993 году. С 1994 года является уполномоченным банком Кабинета министров Республики Татарстан, а с ноября 1997 года имеет статус уполномоченного органа по хранению золотого резерва Татарстана, предназначенного для гарантирования инвестиций в экономику республики. В 2000 году присоединил КБ «Интеркамабанк» (Нижнекамск). В 2002 году «Ак Барс» был преобразован в открытое акционерное общество.

Уполномоченные банки - в системе неполной (регулируемой) конкуренции на финансовых рынках - банки и банковские учреждения, которым государственный (центральный) банк и/или иной орган, наделённый соответствующими полномочиями, выдаёт монопольное разрешение на проведение того или иного круга банковских операций.
Респу́блика (лат. res publica - «общее дело») - форма государственного правления, при которой все органы государственной власти либо избираются на определённый срок, либо формируются общенациональными представительными учреждениями (например, парламентом), а граждане обладают личными и политическими правами.
Публичное акционерное общество в России - форма организации публичной компании; акционерное общество, акционеры которого пользуются правом отчуждать свои акции. Организация и деятельность публичных акционерных обществ регулируется федеральным законом Российской Федерации.

Головной офис кредитной организации расположен в Казани. На 05.05.2015 филиальная сеть «АК БАРС» Банка, насчитывает 8 филиалов в Республике Татарстан, 24 филиала в крупных городах России, 232 дополнительных офиса, 77 операционных касс, 11 операционных офисов и 1 передвижной пункт кассовых операций.

Кассовые операции - операции с физическими и юридическими лицами по приёму и выдаче наличных денежных средств (банкноты и монеты), осуществляемые предприятиями, организациями, банками. Представляют собой совокупность материально-технических процедур, заключающихся в приёме (инкассация), хранении и выдаче наличных денег.
Респу́блика Татарста́н (тат. Татарстан Республикасы, Tatarstan Respublikası; краткие названия: Татарстан, Татария) - субъект Российской Федерации, республика (государство) в её составе. Входит в Приволжский федеральный округ, является частью Поволжского экономического района.

Сегодня «АК БАРС» Банк обслуживает более 2,9 миллионов частных лиц и свыше 62 тысячи корпоративных клиентов, среди которых -- крупнейшие экспортеры Республики Татарстан, предприятия нефтегазового и нефтехимического комплекса, машиностроительные, телекоммуникационные, строительные, химические, автотранспортные, торговые и агропромышленные предприятия [30].

Банк «Ак Барс» является управляющим и расчетным центром одноименной финансово-промышленной группы, в состав которой входят 15 различных компаний, среди них -- сельскохозяйственные, производственные, перерабатывающие, строительные и торговые структуры, а также финансовый блок, состоящий из инвестиционных, ипотечных (ООО «Ак Барс Ипотека»), лизинговых, страховых и других структур.

Финансово-промышленная группа (ФПГ) - объединение промышленных предприятий с финансовыми учреждениями на основе установленных между ними отношений экономического и финансового взаимодействия. Может быть в форме коммерческой организации.
В группу банка входит также и дочернее АО РНКО «Нарат» (до декабря 2014 года -- ООО КБ «Наратбанк») [31].

Банк действует на основании генеральной лицензии Центрального банка РФ № 2590 от 31.07.2012 г. Также банк имеет лицензию на осуществление банковских операций с предоставлением права на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов и иных операций с драгоценными металлами в соответствии с законодательством РФ, а также лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг.

Банк оказывает более 100 видов банковских услуг для корпоративных и частных клиентов. Юридическим лицам доступно кредитование, банковские гарантии, зарплатные проекты, интернет-банк, финансирование инвестиционных проектов, инвестиции в строительство коммерческих объектов и др.

Банковская гарантия - один из способов обеспечения исполнения обязательств, при котором банк, иное кредитное учреждение, страховая организация или иная коммерческая организация (гарант) выдает по просьбе должника (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору (бенефициару) денежную сумму при предоставлении им требования об её уплате.
Благородные металлы - металлы, не подверженные коррозии и окислению, что отличает их от большинства металлов. Все они являются также драгоценными металлами, благодаря их редкости. Основные благородные металлы - золото, серебро, а также платина и остальные 5 металлов платиновой группы - рутений, родий, палладий, осмий, иридий
Банковские операции (также банковские услуги) - транзакционные и бизнес-операции, обычно совершаемые банками; в некоторых странах на исключительной основе.
Инвестиционный проект - экономический или социальный проект, основывающийся на инвестициях; обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления прямых инвестиций в определённый объект, включающее проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с действующими стандартами.
Физическим лицам предлагается кредитование (авто-, потребительское, ипотека), денежные переводы без открытия счета, операции с ценными бумагами на фондовом рынке, проведение платежей, операции с драгоценными металлами, депозитарные услуги и др.
Депозитарная деятельность - финансовые услуги, связанные с хранением сертификатов ценных бумаг и/или учётом и переходом прав на ценные бумаги. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий депозитарную деятельность, называется депозитарием.
Денежный перевод - это перевод (движение) денежных средств от отправителя к получателю с помощью операторов платежных систем через Национальные или Международные платежные системы с целью зачисления денежных средств на счет получателя или выдачи ему их в наличной форме.

Коммерческий банк Ак барс является ипотечным банком, и соответственно, находит отражение в рейтинге ипотечных банков РФ. Рассмотрим рейтинг ипотечных банков в РФ в период с 2011г. по 2014г. Данные содержатся в таблице 8. По данным на 2011 г. «Ак барс» банк расположился на 19 месте рейтинга ипотечных банков России с объемом выданных ипотечных кредитов на 4473 млн. руб., обогнав ближайших конкурентов, таких как Инвестторгбанк, Транскапиталбанк и Примсоцбанк.

Отрыв банка «Ак барс» от ближайшего конкурента Инвестторгбанка составил 83 млн. руб. или 1979 ипотечных кредитов. Данное обстоятельство указывает на то, что Ак барс банк выдает ипотечные кредиты в значительно меньших суммах, нежели его ближайший конкурент.

Таблица 8 - Рейтинг ипотечных банков 2011 - 2014 гг.

N

Банк

Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб.

Кол-во выданных ипотечных кредитов, штук

Объем купленных ипотечных кредитов у других кредиторов, млн руб.

Объем продан ипотечн кредитов, млн. рублей

Прирост/снижение объема выданных кредитов по отношению к 2013 году, %

2014

1

Сбербанк

920 982

595 553

-

-

46

2

ВТБ 24

350 718

175 984

0

133 783

44

3

Газпромбанк

63 262

29 292

0

0

-19

12

Ханты-Мансийский Банк

14 225

5 897

5

7 014

22

13

Транскапиталбанк

12 517

4 541

439

27

21

14

Банк Жилфинанс

11 962

5 601

374

12 983

23

15

АК БАРС

10 953

6 835

1 308

2 646

29

16

Юникредит Банк

10 802

3 760

0

0

24

17

Возрождение

10 431

4 938

0

0

-39

18

Промсвязьбанк

9 579

4 355

0

0

166

2013

16

Нордеа Банк

9 089

3 020

-

-

57

17

Запсибкомбанк

8 911

5 228

-

-

2

18

Юникредит Банк

8 692

2 893

-

-

-4

19

АК Барс

8 474

5 284

799

1,5

-19

20

МКБ

7 913

1 850

-

-

47

21

Банк Петрокоммерц

7 556

3 878

-

-

110

22

Зенит

6 836

3 242

-

361

34

2012

6

Связь-Банк

15 414

7 285

135

0

93

7

Уралсиб

13 991

9 568

0

0

45,4

8

Банк Возрождение

11 801

6 016

0

4 284

28,9

9

АК Барс

10 448

6 978

1 202

694

101,8

10

Ханты-Мансийский Банк

10 082

4 366

115

268

32,3

11

Райффайзенбанк

9 064

3 475

2 528

0

-6

12

Юникредит Банк

8 993

3 309

-

-

13

2011

16

Открытие

5 221

2 325

320

106

145

17

Росевробанк

5 116

1 398

0

0

55

18

Балтинвестбанк

4 887

2 477

1,9

795

290

19

АК Барс

4 473

3 860

397

0

265

20

Инвестторгбанк

4 390

1 881

361

0

53

21

Транскапиталбанк

4 371

1 195

0

59

195

22

Примсоцбанк

3 590

2 309

0

2 405

140,3

На позициях выше анализируемого банка расположились банки Открытие, Росевробанк, Балтинвестбанк. Балтинвест банк превзошел банк «Ак барс» по сумме выданных ипотечных кредитов на 414 млн. руб. , но выдал на 1383 ипотечных кредита меньше, чем Ак барс.

В 2012 году Ак барс банк переместился на 9 место ипотечного рейтинга, увеличив сумму выданных кредитов на 133% или 5975 млн. руб. и на 81% количество выданных кредитов. В этом году основными конкурентами банка являются Связь-Банк, Уралсиб, банк Возрождение.

В 2013 году банк снова опускается на 19 место. Величина выданных ипотечных кредитов по сумме снизились на 15%, а их количество на 24%., а это гласит о том, что средняя величина одного выданного кредита возросла.

Для определения средних или наиболее типичных значений совокупности используются показатели центра распределения. Основные из них - математическое ожидание, среднее арифметическое, среднее геометрическое, среднее гармоническое, среднее степенное, взвешенные средние, центр сгиба, медиана, мода.

Что касается 2014 г., то Ак барс поднялся на 2 позиции и расположился на 15 месте рейтинга ипотечных банков, превысив уровень 2012г. по объему выданных кредитов. Это свидетельствует о том, что конкуренты банка развиваются более быстрыми темпами. Перед Ак барсом расположились Банк Жилфинанс, Транскапиталбанк, Ханты-Мансийский банк.

Ханты-Мансийский банк Открытие («ХМБ Открытие») - в настоящее время реорганизованный российский универсальный розничный банк.

На верхних строках рейтинга находятся Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка в 84 раза превышает аналогичный показатель Ак барс банка. В 2014 г. банк продал в 2 раза больше кредитов, чем приобрел, чего не наблюдалось ранее. Возможно, это связано со сложной экономической ситуации в банковском секторе.

Проанализируем ситуацию с ипотечными кредитами Краснодарского отделения банка Ак барс. Данные представлены в таблице 9.

Краснодарский филиал «Ак барс» банка выдает кредиты на покупку жилья по ипотечным программам банка, ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, а также продает ипотечные кредиты Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

Из таблицы 9 следует, что общая величина кредитов, выданных физическим лицам значительно возрастает в 2012г., а именно на 66, 14%, а в последующие годы постепенно снижается, сначала на 13,16%в 2013г., а затем еще на 34,01%. в 2014г.

Таблица 9 - Динамика выданных ипотечных кредитов Ак барс банком за 2011-2014гг.

Наименование

2011

2012

2013

2014

изменения за 2012г.

изменения за 2013г.

изменения за 2014г.

абсолют, шт.

относит%

абсолют, шт.

относит %

абсолют, шт.

относит %

Выдано ипотечных кредитов, в том числе

53941,00

187347,24

86847,40

252520,42

133406,24

347,32

-100499,84

46,36

165673,02

290,76

Ипотека (АИЖК)

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-

0,00

-

0,00

-

в т.ч. Сотрудники

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-

0,00

-

0,00

-

Ипотечные программы банка

41441,00

171447,24

85807,40

240071,42

130006,24

413,71

-85639,84

50,05

154264,02

279,78

в т.ч. Сотрудники

0,00

1842,00

1399,00

3085,00

1842,00

-

-443,00

75,95

1686,00

220,51

Приобретение коммерческой недвижимости

12500,00

15900,00

1040,00

12449,00

3400,00

127,20

-14860,00

6,54

11409,00

1197,02

в т.ч. Сотрудники

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-

0,00

-

0,00

-

Итого выданных кредитов

549223,50

912496,85

792379,06

515092,34

363273,35

166,14

-120117,79

86,84

-277286,72

65,01

Задолженность по сотрудникам

2991,64

8738,00

10849,69

11011,20

5746,36

292,08

2111,69

124,17

161,51

101,49

Погашено кредитов за отчетный период (в тыс. руб.)

117375,12

312641,11

504301,08

535675,46

195265,99

266,36

191659,97

161,30

31374,38

106,22

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Задолженность сотрудников, показывает тенденцию к росту, постепенно замедляя рост к концу 2014г. Из данных таблицы видно, что на фоне колебаний выдачи кредитных средств наблюдается активность заемщиков в погашении, взятых кредитов. Наибольшим интересом у заемщиков пользуются ипотечные программы банка.

Рассмотрим данные по количеству заемщиков, которым выданы кредиты. Данные содержатся в таблице 10. Общее количество выданных кредитов составляет от 1024 до 1837, из которых по данным на 2014 г.

Коли́чество - категория, выражающая внешнее, формальное взаимоотношение предметов или их частей, а также свойств, связей: их величину, число, степень проявления того или иного свойства.
14,45% составляют ипотечные кредиты. Если сопоставить с данными предыдущие таблицы, то следует вывод, что в 2014 г. величина данных ипотечных кредитов в общей сумме выданных кредитов значительна, а их количество ничтожно мало. Данная ситуация возможна, т.к. ипотечные кредиты, как правило, выдаются на значительные суммы относительно других видов кредитования. Наибольшее количество ипотечных кредитов выдается по программам банка. Количество задолженностей ипотечных кредитов сотрудников снижается, чего нельзя сказать об их денежном выражении, которое растет, что отражено в таблице 9. Это говорит о том, что растут суммы, на которые выдаются кредитные средства. Таким образом, обобщим данные и внесем их в таблицу 11. При сопоставлении количества выданных ипотечных кредитов и сумм, на которые они выданы можно прийти к выводу, что за период 2011-2014гг. выдача ипотечных кредитов возросла в 4,68 раза, а количество заемщиков, которым выданы ипотечные кредиты увеличилось в 5,1 раз, что говорит о том, что средняя величина выданных кредитов снижается. Это подтверждается данными таблицы 11, где можно заметить, что средняя сумма выданных ипотечных кредитов снизилась с 1,86 млн. руб. до 1,71 млн. руб. Что касается просроченной задолженности, то ее количество увеличивается, но сумма снижается, то есть большее число кредиторов задерживают выплаты ипотечных кредитов.

Таблица 10 -Динамика количества выданных ипотечных кредитов Ак барс банком за 2011-2014гг.

Наименование

2011

2012

2013

2014

изменения за 2012г.

изменения за 2013г.

изменения за 2014г.

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

Количество заемщиков, которым выданы кредиты

29

78

49

148

49,00

268,97

-29,00

62,82

99

302,0408

Ипотека (АИЖК)

0

0

0

0

0,00

-

0,00

-

0

-

в т.ч. Сотрудники

0

0

0

0

0,00

-

0,00

-

0

-

Ипотечные программы банка

28

73

48

143

45,00

260,71

-25,00

65,75

95

297,9167

в т.ч. Сотрудники

0

1

2

3

1,00

-

1,00

200,00

1

150

Приобретение коммерческой недвижимости

1

5

1

5

4,00

500,00

-4,00

20,00

4

500

в т.ч. Сотрудники

0

0

0

0

0,00

-

0,00

-

0

-

Итого выданных кредитов

1366

1837

1722

1024

471,00

134,48

-115,00

93,74

-698

59,46574

Задолженность по сотрудникам

21

44

38

36

23,00

209,52

-6,00

86,36

-2

94,73684

Общее количество действующих кредитных договоров на 1-е число месяца, следующего за отчетным

1622

2992

3915

3951

1370,00

184,46

923,00

130,85

36

100,9195

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Таблица 11 - Данные по ипотечным продуктам Ак барс банка, за 2011-2014гг.

Наименование

2011

2012

2013

2014

изменения за 2012г.

изменения за 2013г.

изменения за 2014г.

абсолют, шт.

относит, %

абсолют шт.

относит, %

абсолют, шт.

относит, %

Выдано кредитов за отчетнный период ( в тыс.руб.)

53941,00

187347,24

86847,40

252520,42

133406,24

347,32

-100499,84

46,36

165673,02

290,76

в т.ч сотрудники

0,00

1842,00

1399,00

3085,00

1842,00

-

-443,00

75,95

1686,00

220,51

Количество заемщиков, которым выданы кредиты в отчетном году

29,00

78,00

49,00

148,00

49,00

268,97

-29,00

62,82

99,00

302,04

в т.ч сотрудники

0,00

1,00

2,00

3,00

1,00

-

1,00

200,00

1,00

150,00

Средняя сумма выданного кредита, тыс. руб.

1860,03

2401,89

1772,40

1706,22

541,85

-

-629,49

73,79

-66,18

96,27

Остаток просроченной задолженности на 1-ое число месяца,следующего за отчетным

0,00

12449,08

16280,86

8045,19

12449,08

-

3831,78

130,78

-8235,67

49,42

в т.ч сотрудники

0,00

0,00

0,00

0,02

0,00

-

0,00

-

0,02

-

Количество договоров в разрезе типов на отчетную дату отчетную дату по просроченной задолженности

0,00

2,00

18,00

23,00

2,00

-

16,00

900,00

5,00

127,78

в т.ч сотрудники

0,00

0,00

0,00

1,00

0,00

-

0,00

-

1,00

-

Средняя сумма просроченной задолженности, тыс. руб.

-

6224,54

904,49

349,79

-

-

-5320,05

-

-554,70

-

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

В период с 2012 г. по 2014 г. средняя сумма кредиторской задолженности снизилась в 17,8 раз.

Перейдем к рассмотрения ипотечных программ банка «Ак барс».

В 2015г. банк осуществляет выдачу ипотечных кредитов по 7 программам: Ак барс комфорт; Ак барс - Материнский капитал;

Кредиторская задолженность - (англ. Accounts payable (A/P)) задолженность субъекта (предприятия, организации, физического лица) перед другими лицами, которую этот субъект обязан погасить.
Материнский (семейный) капитал - форма государственной поддержки российских семей, воспитывающих детей. Эта поддержка оказывается с 1 января 2007 года при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребёнка, имеющего российское гражданство при условии, что родители не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки.
Ак барс - Мегаполис; Ак барс -Перспектива; Просто гениально; Ак барс - Бизнес; Программа на приобретение строящегося или готового жилья с субсидированием ставки

Для приобретение жилой недвижимости, находящейся на этапе строительства предназначен ипотечный кредит «Ак-барс - Перспектива». Для выдачи кредита степень готовности объекта должна быть не менее 10%. Основные данные по кредитному продукту занесены в таблицу 12.

Таблица 12 - Основная информация программы ипотечного кредитования на приобретение недвижимости «Ак-барс - Перспектива»

Параметры продукта

Значение

Валюта кредита

Рубли РФ

Обеспечение кредита

На период строительства:

- Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации;

- Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом);

- Поручительство юридических лиц при необходимости

После оформления права собственности на заемщика:

- Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости

Первоначальный взнос

20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.

Минимальная сумма кредита

300 000 рублей

Максимальная сумма кредита

Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков

Срок кредитования

От 1 до 20 лет

Процентная ставка, годовых

До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9%

После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%

Погашение суммы основного долга и процентов

Ежемесячные аннуитетные платежи

Для приобретения готовых объектов жилой недвижимости (квартир в многоквартирных домах и комнат Ак барс банком предоставляется 2 ипотечных кредита: «Ак барс Мегаполис» и «Просто гениально». Основная характеристика программ представлена в таблице 13, расположенной ниже.

Таблица 13 - Основная характеристика ипотечных программ Ак барс банка «Ак барс мегаполис» и «Просто гениально»

Параметры продукта

Значение

Валюта кредита

Рубли РФ

Обеспечение кредита

На период строительства:

- Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации;

- Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом);

- Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка)

После оформления права собственности на заемщика:

- Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости

Первоначальный взнос

20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.

Минимальная сумма кредита

300 000 рублей

Максимальная сумма кредита

Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков

Срок кредитования

От 1 до 20 лет

Процентная ставка, годовых

До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9%

После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%

Погашение суммы основного долга и процентов

Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

У Ак барса также имеется еще одна ипотечная программа, которая предполагает использование материнского капитала, которая носит название «Ак барс - материнский капитал». Данная программа предназначена для приобретения квартир в многоквартирных домах и комнат, для приобретения готовых жилых домов с земельными участками. Рассмотрим более подробно данную программу. Данные по ней отражены в таблице 14.

Таблица 14 - Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Ак барс - материнский капитал»

Параметры продукта

Значение

Валюта кредита

Рубли РФ

Обеспечение кредита

На период строительства:

- Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации;

- Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом);

- Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка)

После оформления права собственности на заемщика:

- Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости

Первоначальный взнос

20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.

Минимальная сумма кредита

300 000 рублей

Максимальная сумма кредита

Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков

Срок кредитования

От 1 до 20 лет

Процентная ставка, годовых

До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9%

После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%

Погашение суммы основного долга и процентов

Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Также по ипотечным программам можно приобрести готовые жилые дома с земельными участками, земельные участки с назначением «для индивидуального строительства».

Земе́льный уча́сток - часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.
Для этих целей разработана программа «Ак барс комфорт». Рассмотрим основные характеристики программы, которые отражены в таблице 15.

Таблица 15 - Основная характеристика программы ипотечного кредитования «Ак барс - комфорт»

Параметры продукта

Значение

Валюта кредита

Рубли РФ

Обеспечение кредита

На период строительства:

- Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации;

- Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом);

- Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка)

После оформления права собственности на заемщика:

- Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости

Первоначальный взнос

20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.

Минимальная сумма кредита

300 000 рублей

Максимальная сумма кредита

Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков

Срок кредитования

От 1 до 20 лет

Процентная ставка, годовых

До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9%

После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%

Погашение суммы основного долга и процентов

Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Программа субсидирования ставки ипотечных кредитов, ставшая одной из антикризисных мер, была утверждена постановлением правительства РФ №220 13 марта 2015 г. Изначально, когда ключевая ставка была на уровне 15%, предполагалась выдача кредитов гражданам по ставке 13%. Но после того, как ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 14%, минстрой выступил с предложением понизить ставку по субсидированию до 12%. На эти цели выделено 20 млрд. руб. средств из федерального бюджета [34]. Данная программа представлена среди кредитных продуктов Ак барс банка. Программа распространяется на покупку готового жилого помещения на первичном рынке жилья или жилого помещения, находящегося на этапе строительства. Подробнее о программе сказано в таблице 16.

Таблица 16 - Основные характеристики «Программы на приобретение строящегося или готового жилья с субсидированием ипотеки»

Параметры продукта

Значение

Валюта кредита

Рубли РФ

Обеспечение кредита

На период строительства:

- Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации;

- Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом);

- Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка)

После оформления права собственности на заемщика:

- Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости

Первоначальный взнос

20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.

Минимальная сумма кредита

300 000 рублей

Максимальная сумма кредита

Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков

Срок кредитования

От 1 до 20 лет

Процентная ставка, годовых

До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9%

После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%

Погашение суммы основного долга и процентов

Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Помимо рассмотренных выше продуктов, Ак барс банк предлагает клиентам кредит на приобретение готовых объектов нежилой (коммерческой) недвижимости торгового и офисного назначения. Более подробная информация представлена в таблице 17.

Таблица 17 - Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Ак барс-бизнес»

Параметры продукта

Значение

Валюта кредита

Рубли РФ

Обеспечение кредита

На период строительства:

- Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации;

- Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом);

- Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка)

После оформления права собственности на заемщика:

- Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости

Первоначальный взнос

20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.

Минимальная сумма кредита

300 000 рублей

Максимальная сумма кредита

Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков

Срок кредитования

От 1 до 20 лет

Процентная ставка, годовых

До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9%

После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%

Погашение суммы основного долга и процентов

Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Таким образом, банк Ак барс имеет достаточное количество ипотечных программ для того, чтобы удовлетворять потребности клиентов в данном сегменте. Банк имеет возможности конкурировать с банками - партнерами. Конкуренция, как борьба за каждого клиента, способствует расширению линейки продуктов банка и делает ее более привлекательной для потенциальных заемщиков.

2.3 Оценка потенциала ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе

Одной их актуальных задач в повышении доступности и жилищной

обеспеченности населения РФ является повышение эффективности системы ипотечного жилищного кредитования. Оценка динамики развития ипотечной системы предполагает не только определение степени и уровня ее развития в стране в целом и отдельных регионах в частности, но и выявление потенциала такого развития и возможностей для улучшения отдельных элементов исследуемой системы.

На данный момент единая методика расчета потенциала ипотечного жилищного кредитования региона в экономической науке не выработана.

Экономика (от др.-греч. οἰκονομία, буквально - «искусство ведения домашнего хозяйства») - совокупность общественных наук, изучающих производство, распределение и потребление товаров и услуг. Экономическая действительность является объектом экономических наук, которые подразделяются на теоретические и прикладные.
Термин «ипотечный потенциал» отражает возможность увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.

Для определения дальнейших перспектив развития Краснодарского филиала Ак барс банка, используя методику А.Н. Саврукова, оценим потенциал ипотечного кредитования в Южном федеральном округе.

Для этого необходимо рассмотреть блок действий, отраженных на рисунке 8, которые предстоит осуществить.

Данный подход состоит из восьми этапов, которые характеризуются наличием прямых и обратных связей. Прямые связи предполагают переход к каждому последующему этапу только после реализации предыдущего. Обратные связи обеспечивают возможность возврата к предыдущим этапам в случае получения результатов, не удовлетворяющих требованиям.

На 1-м этапе определяются факторы, оказывающие воздействие на динамику и величину развития ипотечного жилищного кредитования в регионе. В данном случае рассмотрим 3 группы факторов: социально-экономические, факторы жилищного строительства и уровень развития банковской системы.

Банковская система - совокупность различных видов национальных банков и кредитных учреждений, действующих в рамках общего денежно-кредитного механизма. Банковская система включает центральный банк, сеть коммерческих банков и других кредитно-расчётных центров.

На 2-м этапе осуществляется выбор системы показателей, которая необходима для измерения влияния отдельных факторов на ипотечный потенциал. Система используемых показателей должна отвечать следующим требованиям.

Используемая методика основана на расчете тех групп показателей, отражающих влияние совокупности факторов. Данные о показателях представлены в таблице 18.

Таблица 18 - Индикаторы оценки реализации социально-экономического потенциала ипотечного жилищного кредитования в России

№ п/п

Индикатор

Индекс социально-экономического потенциала Iс.э.п.

1

Индекс ВРП на душу населения

2

Индекс отношения среднедушевых доходов и расходов населения

3

Индекс доли семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в общем числе семей

4

Индекс доли получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Индекс жилищного потенциала Iж.п.

5

Индекс ввода жилых домов на душу населения

6

Индекс обеспеченности жилье

7

Индекс доступности жилья

Индекс потенциала банковской ипотеки Iп.б.и.

8

Индекс доли приобретения жилья за счет собственных и заемных средств

9

Индекс объема выданных ипотечных жилищных кредитов на душу населения

10

Индекс отношения ипотечной задолженности к ВРП

11

Индекс задолженности по ипотечным кредитам на душу населения

12

Индекс соотношения ипотечной задолженности к общей сумме кредитной задолженности

13

Индекс отношения средневзвешенного срока выдачи ипотечного кредита

14

Индекс отношения средневзвешенной процентной ставки ипотечного кредита

15

Индекс количества выданных ипотечных кредитов

16

Индекс среднего размера выданного ипотечного кредита

Ситуацию на рынке жилья характеризует динамика коэффициента доступности жилья, позволяющего сопоставить доходы населения и среднюю стоимость жилья.

где N - число человек в семей;

Д - среднедушевой годовой доход, руб./чел. В год;

ПМ - величина прожиточного минимума на человека, руб.

Прожиточный минимум - стоимостная величина достаточного для обеспечения нормального функционирования организма человека и сохранения его здоровья набора пищевых продуктов, а также минимального набора непродовольственных товаров и минимального набора услуг, необходимых для удовлетворения основных социальных и культурных потребностей личности.
/чел. В год

S - площадь условной квартиры, S = 54м2;

С - средняя стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб./2.

Данные, рассчитанные согласно представленной формуле, отражены в таблице 19.

Таблица 19 - Значения коэффициента доступности жилья по ЮФО

Южный федеральный округ

2009

2010

2011

2012

2013

Республика Адыгея

1,265

1,507

1,832

2,264

2,043

Республика Калмыкия

0,673

0,587

0,633

0,719

0,687

Краснодарский край

0,886

1,123

1,375

1,736

2,023

Астраханская область

1,514

1,792

2,118

1,978

2,066

Волгоградская область

1,133

1,170

1,402

1,549

1,495

Ростовская область

0,988

1,186

1,217

1,281

1,450

Из данных таблицы можно сделать вывод о том, что жилье с каждым годом становится более доступным.

На 3-м этапе определяют методы, используемые при оценке потенциала. В ходе анализа использовались следующие методы:

- методы сравнения и группировки, которые позволили отделить границы субъектов Южного федерального округа;

- экспертные методы позволили оценить качественные характеристики ипотечной системы, учесть специфику показателей, отражающих динамику развития ипотечного кредитования в регионе и его место в той или иной группе;

- метод интегральных оценок дает возможность получить количественную оценку уровня ипотечного потенциала, сформированную с учетом численных значений, используемых показателей и степени влияния каждого из них на динамику и объемы ипотечного жилищного кредитования.

На 4-м этапе формируют информационный массив, который необходим для проведения объективной оценки ипотечного кредитования региона, который должен отвечать некоторым требованиям, таким как обоснованность, достоверность, доступность.

На 5-м и 6-м этапах при помощи индексных и интегральных показателей определим уровень и величину потенциала ипотечного кредитования региона.

Если улучшению признака соответствует уменьшение его значения, то Ik определяется в обратно порядке.

После определения всех показателей потенциала ипотечного кредитования встает задача их оценки.

Оценка комплексного показателя потенциала ипотечного жилищного кредитования в каждой группе производится по формуле 3:

Ij = , j = 1,…,n, k = 1,…,m, (3)

где Ij - значение потенциала ипотечного кредитования в j-й группе;

bk - коэффициент значимости k-го индекса потенциала ипотечного кредитования, определяемый методом экспертных оценок;

Экспе́ртное оце́нивание - процедура получения оценки проблемы на основе мнения специалистов (экспертов) с целью последующего принятия решения (выбора).

Ik - значение k-го индекса потенциала ипотечного кредитования;

m - количество показателей внутри каждой группы;

n - количество групп показателей оценки потенциала.

Результаты, полученные в ходе применения данной формула отражены в таблице 20.

Таблица 20 - Оценка комплексного показателя потенциала ипотечного жилищного кредитования по трем группам показателей

1. Индекс социально-экономического потенциала Iс.э.п.

Регион

2009

2010

2011

2012

2013

Республика Адыгея

0,60

0,62

0,61

0,61

0,63

Республика Калмыкия

0,61

0,59

0,64

0,63

0,61

Краснодарский край

0,55

0,58

0,61

0,65

0,67

Астраханская область

0,70

0,56

0,66

0,63

0,70

Волгоградская область

0,68

0,64

0,66

0,68

0,69

Ростовская область

0,77

0,81

0,80

0,80

0,81

2. Индекс жилищного потенциала Iж.п.

Регион

2009

2010

2011

2012

2013

Республика Адыгея

0,64

0,59

0,56

0,51

0,53

Республика Калмыкия

0,78

0,80

0,82

0,78

0,84

Краснодарский край

0,87

0,79

0,76

0,75

0,72

Астраханская область

0,65

0,61

0,60

0,60

0,64

Волгоградская область

0,62

0,57

0,55

0,58

0,59

Ростовская область

0,73

0,65

0,67

0,67

0,67

3. Индекс потенциала банковской ипотеки Iп.б.с.

Регион

2009

2010

2011

2012

2013

Республика Адыгея

0,60

0,60

0,60

0,57

0,58

Республика Калмыкия

0,52

0,47

0,68

0,70

0,71

Краснодарский край

0,94

0,94

0,87

0,88

0,92

Астраханская область

0,62

0,72

0,70

0,69

0,74

Волгоградская область

0,86

0,76

0,83

0,80

0,82

Ростовская область

0,89

0,89

0,88

0,89

0,89

Полученные весовые значения коэффициентов позволяют перейти к расчету интегральных показателей. Интегральный формируется на основе частных индикативных показателей, рассчитанных в таблице 22. Вычисляется интегральный показатель по формуле 4:

Iи.с. = (4)

После применения данной формулы к имеющимся данным получили результаты, которые занесены в таблицу 21.

Таблица 21 - Интегральный индекс оценки развития ипотечного жилищного кредитования

Южный федеральный округ

2009

2010

2011

2012

2013

Республика Адыгея

0,61

0,60

0,59

0,56

0,58

Республика Калмыкия

0,63

0,61

0,71

0,70

0,71

Краснодарский край

0,77

0,75

0,74

0,76

0,76

Астраханская область

0,65

0,63

0,65

0,64

0,69

Волгоградская область

0,72

0,66

0,67

0,68

0,69

Ростовская область

0,79

0,78

0,78

0,78

0,79

Далее перейдем к типологизации регионов Южного федерального округа на основе применения методов кластерного анализа.

Кластерный анализ (англ. cluster analysis) - многомерная статистическая процедура, выполняющая сбор данных, содержащих информацию о выборке объектов, и затем упорядочивающая объекты в сравнительно однородные группы.
Из таблицы 23 следует, что на протяжении всего изучаемого периода в Южном федеральном округе наиболее остро жилищная проблема стоит в республике Адыгея.
Респу́блика Адыге́я (адыг. Адыгэ Республик; краткое название: Адыге́я) - субъект Российской Федерации, республика в её составе, входит в состав Южного федерального округа, является частью Северо-Кавказского экономического района.
Произведем процедуру ранжирования регионов в соответствии с их интегральными значениями.

Ранжирование регионов производится по четырем группам:

а) «лидеры» имеют значение индекса 0,70 - 0,85. Регионы, относящиеся к этой группе обладают высокой степенью развития социально-экономического потенциала и высокими темпами жилищного строительства. К таковым относятся Краснодарский край и Ростовская область;

б) «догоняющие» - значение индекса 0,60-0,70. К этой группе относятся республика Калмыкия, Астраханская и Волгоградская области;

Волгогра́дская о́бласть - область в России, на юго-востоке Восточно-Европейской равнины юг области расположен на Cкифской плите, субъект Российской Федерации. Административный центр - город-герой Волгоград.
Респу́блика Калмы́кия (калм. Хальмг Таңһч; краткое название: Калмыкия) - субъект Российской Федерации, республика в её составе. Входит в состав Южного федерального округа, является частью Поволжского экономического района.

в) «отстающие» - значение индекса 0,40 - 0,60. В данную группу попадает республика Адыгея;

г) «аутсайдеры» - значение индекса менее 0,4. Эти регионы обладают низкой степенью развития социально-экономического потенциала, характеризуются низкими темпами жилищного строительства и недоступностью жилья, объемы и динамика ипотечного жилищного кредитования находятся на более низких уровнях по сравнению с другими регионами.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование на современном этапе продолжает развиваться несмотря на кризисы 2008г. и 2014г., в том числе и в Южном Федеральном округе.

Развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям:

а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;

б) развитие банковской системы и финансового рынка;

в) развитие жилищного строительства;

г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

3. Предложения по совершенствованию инструментов ипотечного жилищного кредитования в России

3.1 Направления (сценарии) совершенствования инструментов ипотечного кредитования

В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является востребованным банковским продуктом, который может оказать помощь в решении жилищного вопроса в Российской Федерации. Но, как показал анализ, ипотечное кредитование развивается количественно, но не качественно. Для того, чтобы рынок ипотеки развивался качественно, необходимо последующее рефинансирование кредитов. Однако, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку, из-за отсутствия «длинных» денег, чтобы выдавать заемщикам на длительный период, например, 30 лет.

Изменить ситуацию на ипотечном рынке можно, действую по нескольким направлениям:

а) необходимо, чтобы рынок пополнился деньгами, это позволит снизить процентные ставки по кредитам и привлечь потенциальных заемщиков. Для этого необходимо краткосрочное (на 2-3% на 2-3 г.) повышение процентной ставки по ипотеке. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов.

Следует подчеркнуть, что банка важна не процентная ставка сама по себе, а маржа, которую они в итоге получают. Согласно стратегии развития группы компаний АИЖК на 2011-2020 гг., спред между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 2015г. планируется снизить до уровня 3,5%, а к 2020 г. до 3%. Однако банки не могут бесконечно снижать его, потому как в состав маржи входят единовременные расходы на организацию сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг - 1,75% от номинала облигаций, на сопровождение ипотечного покрытия - 0,7%; комиссия по поручительству АИЖК- 0,2%, а также множество других фиксированных сумм, взимаемых на регулярной основе участниками сделки. В результате, даже при тщательной проработке отношений с контрагентами маржа едва может ли может быть ниже 3,5 - 4% при условии, что банк не получит никакого дохода от выпуска ипотечных ценных бумаг. На таких условиях немногие банки согласятся выпускать ценные бумаги.

Сегодня самая актуальная задача для российских банков, занятых в ипотечной сфере, - поиск инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Для того, чтобы эти бумаги стали более привлекательными необходимо устанавливать премии по этим бумагам. Сейчас ипотечные ценные бумаги уступают долговым бумагам I эшелона - у них более длительный срок погашения, рынок РЕПО ограничен. Если ипотечные ценные бумаги будут пользоваться большим спросом у инвесторов, то рыночный механизм будет сам снижать ставки по ценным бумагам;

б) субсидирование процентной ставки, например, за счет инвестиций со стороны АИЖК. Если бы АИЖК направило часть своих средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам было бы проще рефинансировать кредиты. Для того, чтобы заинтересовать инвестора в приобретении ипотечных ценных бумаг достаточно повысить премию на 2% над уровнем доходности государственных ценных бумаг.

Государственные ценные бумаги - ценные бумаги, выпущенные государством. Данные ценные бумаги относятся к категории долговых ценных бумаг.
Для этого при нынешнем годовом объеме программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием в 40 млрд. руб., потребуется субсидия 800 млн. руб.;

в) активное участие государства и, в частности регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. В интересах развития рынка создать специальную организацию - либо самостоятельную, либо на правая дочерней структуры АИЖК - для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценны бумагам. Также целесообразно создание специального фонда, аналогичного используемому Агентством по страхованию вкладов, для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия.

В результате инвестирования средств в ипотеку получают мощный импульс к развитию другие смежные отрасли строительной индустрии (производство стройматериалов, изготовление мебели и др.), что в итоге ведет к созданию дополнительных рабочих мест. Стимулируя рост ипотеки, государство связывает свободные средства населения и таким образом сдерживает инфляцию. По сути речь идет о синергетическом эффекте - развитие ипотечного кредитования будет сдерживать уровень инфляции.

Рабо́чее ме́сто - это неделимое в организационном отношении (в данных конкретных условиях) звено производственного процесса, обслуживаемое одним или несколькими рабочими, предназначенное для выполнения одной или нескольких производственных или обслуживающих операций, оснащённое соответствующим оборудованием и технологической оснасткой.
Синерги́я (греч. συνεργία - сотрудничество, содействие, помощь, соучастие, сообщничество; от греч. σύν - вместе, греч. ἔργον - дело, труд, работа, (воз)действие) - суммирующий эффект взаимодействия двух или более факторов, характеризующийся тем, что их действие существенно превосходит эффект каждого отдельного компонента в виде их простой суммы, эмерджентность.
Инфля́ция (лат. inflatio - вздутие) - повышение общего уровня цен на товары и услуги на длительный срок. При инфляции на одну и ту же сумму денег по прошествии некоторого времени можно будет купить меньше товаров и услуг, чем прежде.

Помимо этого, для развития ипотечного кредитования целесообразно:

а) снижать минимальный возраст заемщика до 18 лет (сейчас он составляет 21 год). Данная мера позволит расширить потенциальный круг заемщиков;

б) применять индивидуальные схемы погашения ипотечных кредитов, в частности предоставлять возможность выбора - аннуитетными или дифференцированными платежами;

в) уменьшать первоначальный взнос до 1%, так как для многих семей именно отсутствие значительной суммы собственных средств является препятствием для получения кредита;

г) снижать стоимость кредита за счет уменьшения страховых премий или отмены страхования жизни и титула.

Страхование жизни - страхование, предусматривающее защиту имущественных интересов застрахованного лица, связанных с его жизнью и смертью. Страхование жизни обычно связано с долговременными интересами страхователя/застрахованного лица в силу того, что жизнь рассматривается как длительное состояние, и, соответственно, событие смерти видится непрогнозируемым и отдалённым.
Страховая премия (также брутто-премия) (страховой взнос, страховой платеж) - плата за страхование, которую страхователь обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования или законом . Страховая премия зависит от страховой суммы и брутто-ставки страхового тарифа, иногда вычисляясь как произведение последних с учётом поправочных коэффициентов.
Страховка существенно повышает стоимость кредитования, при этом зачастую банк навязывает сотрудничество с определенной страховой компанией, услуги которой значительно дороже, чем у конкурентов;

д) повышать информированность населения. В этих целях можно проводить различные семинары, круглые столы и прочие мероприятия с участием как банкиров, так и представителей министерств.

Кру́глый стол - общество, конференция или собрание в рамках более крупного мероприятия (съезда, симпозиума, конференции). Используется в двух смыслах - как свободная конференция разнородных участников для непосредственного обсуждения определённых проблем (в частности, конфликтов) и - реже - как закрытое общество избранных, принимающее в кулуарах важные решения.
Недостаточная финансовая грамотность населения порождает недоверие к банкам т органам власти.
Финансовая грамотность - совокупность знаний о финансовых рынках, особенностях их функционирования и регулирования, профессиональных участниках и предлагаемых ими финансовых инструментах, продуктах и услугах, умение их использовать с полным осознанием последствий своих действий и готовностью принять на себя ответственность за принимаемые решения.
Большой проблемой является неосведомленность граждан о действующих жилищных программах как федерального, так и регионального уровней;

е) дифференцировать кредитные продукты для разных возрастных категорий. Каждый банк может проявить индивидуальный подход к своим целевым аудиториям, например можно выделить программы для людей, не имеющих семьи, для молодых заемщиков, для людей среднего возраста и пенсионеров;

Средний возраст - возрастной период человека, предшествующий пожилому возрасту. Западные учёные определяют его границы по-разному: начало - от конца третьего десятилетия до 40 лет, конец - от конца четвёртого десятилетия до 60 лет.

ж) расширять сотрудничество банков и строительных компаний с ориентацией на целевые группы заемщиков. Помимо этого, следует расширять систему льгот для заемщиков, приобретающих жилье у конкретных застройщиков;

и) усилить государственный контроль за процессом оценки и последующей реализации заложенного имущества;

к) уменьшить количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита, а также уменьшить сроки рассмотрения предоставленных документов. Например, следует ввести электронный документооборот и цифровую электронную подпись.

Система автоматизации документооборота, система электронного документооборота (СЭДО) - автоматизированная многопользовательская система, сопровождающая процесс управления работой иерархической организации с целью обеспечения выполнения этой организацией своих функций.
Электро́нная по́дпись (ЭП), Электро́нная цифровая по́дпись (ЭЦП), Цифровая подпись (ЦП) - реквизит электронного документа, полученный в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа подписи и позволяющий проверить отсутствие искажения информации в электронном документе с момента формирования подписи (целостность), принадлежность подписи владельцу сертификата ключа подписи (авторство), а в случае успешной проверки подтвердить факт подписания электронного документа (неотказуемость)
Благодаря этим инструментам можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

л) применять налоговые льготы, которые позволят привлечь средства населения в жилищную сферу, в особенности на первичный рынок жилья. Это является стимулом не только для увеличения роста продаж жилой недвижимости, но и для развития строительной отрасли в целом. На сегодняшний день при совершении физическими лицами сделок с жилой недвижимостью, данная категория налогоплательщиков может использовать налоговые вычеты при уплате ими НДФЛ в случаях продажи или приобретения жилой недвижимости.

Физическое лицо́ (от др.-греч. φύσις - природа; англ. natural/physical person) - человек (учащийся, безработный, работник, индивидуальный предприниматель, учредитель юридического лица, супруг, наследник, автор и тому подобное) - субъект гражданского права, (носитель прав и обязанностей).
Нало́говый вы́чет - это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Налоговые вычеты определяются законодательно и рассчитываются согласно условиям применения. На данный момент в Российской Федерации существуют 5 видов налоговых вычетов: стандартные, социальные, имущественные, профессиональные и инвестиционные.
В будущем представляется возможным установить «нижний норматив» (до 40 м2) жилищной обеспеченности, при котором налог на недвижимое имущество физических лиц взиматься не будет.

Однако необходимо не только привлекать организации к строительству жилья, но и следует создавать такие условия, при которых строительные компании будут снижать цены на вводимое жилье. Например, снижению цен способствует конкуренция на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, ипотечным банкам, совместно с государством необходимо принимать меры, чтобы сделать ипотечное кредитование более привлекательным для потенциальных заемщиков. Необходимо создавать условия для привлечения инвесторов, развивать рынок ипотечных ценных бумаг. В конечном итоге, рынок самостоятельно стабилизирует ситуацию с ипотечными ценными бумагами.

3.2 Разработка предложений по развитию регионального потенциала ипотечного кредитования (на примере Южного федерального округа)

Развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям, выявленным в результате анализа ипотечного потенциала региона:

а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;

б) развитие банковской системы и финансового рынка;

в) развитие жилищного строительства;

г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Стимулирование и поддержка потенциальных заемщиков должны включать следующие меры:

а) облегчение процедур и условий получения ипотечного кредита за счет стандартизации, унификации информатизации рынка;

б) льготные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан, например, для молодых заемщиков и пенсионеров;

в) повышение финансовой грамотности населения;

г) поддержка кредитования некоммерческих объединений граждан на цели строительства;

д) стимулирование индивидуального жилищного строительства;

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99).

е) продолжение программы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) по реструктуризации кредитов для заемщиков, потерявших возможность обслуживать ипотечный кредит.

Меры по развитию банков и финансового рынка включают:

а) смягчение условий рефинансирования АИЖК выданных банками ипотечных жилищных кредитов;

б) совершенствование механизмов секьюритизации;

в) стимулирование инвестирования долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов (пенсионных фондов и страховых компаний);

Институциона́льный инве́стор (англ. institutional investor) - юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли.

г) привлечение иностранных инвесторов;

д) расширение возможности по биржевому обращению ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами. и

В области стимулирования жилищного строительства и поддержки строителей и девелоперов необходимо проведение ряда мероприятий:

а) выделение строительных площадок с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктур, построенными за счет средств региональных (муниципальных) бюджетов;

б) внедрение механизмов гарантий реализации построенного жилья;

в) стимулирование развития проектного кредитования жилищного строительства;

г) стимулирование строительства жилья эконом-класса.

Развитие инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости требует проведения следующих мероприятий:

а) совершенствование бюро кредитных историй;

Бюро кредитных историй - юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством Российской Федерации, являющееся коммерческой организацией и оказывающее в соответствии с Федеральным законом от 30.12.

б) повышение качества оценочной деятельности;

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

в) повышение эффективности судебной системы;

г) развитие статистической базы рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства;

д) совершенствование коллекторской деятельности;

е) создание маневренного фонда для обеспечения жильем выселяемых заемщиков.

Что касается потенциала Краснодарского края в составе Южного федерального округа в области развития ипотечного кредитования, то он достаточно высок, однако в крае имеются проблемные участки, которые необходимо устранять. В частности, в крае низок ввод в действие жилых помещений нуждающимся в них гражданах. Для решения данной проблемы необходимо изыскать средства для строительства жилья.

Помимо этого в Краснодарском крае, относительно других регионов Южного федерального округа, значительно завышены цены на жилую недвижимость, что делает ее труднодоступной для основной части населения. В крае необходимо принимать меры по снижению стоимости вводимого жилья, устанавливать льготы для строительных организаций, осуществлять строительство жилья эконом - класса, с целью повышения доступности жилой недвижимости для граждан со средними доходами.

Для того, чтобы снизить стоимость строящегося жилья, чтобы увеличить строительство жилья эконом - класса следует организовывать аукционы, которые были бы интересны застройщикам. В частности, земельные участки можно реализовывать на таких аукционах, на которых победителем становится лицо, предложившее наименьшую цену продажи готового жилья при наибольшем его количестве.

Другим инструментом повышения доступности жилья выступает предложение малых по площади квартир - студий

Что касается социально-экономического потенциала Краснодарского края (как составляющей потенциала развития ипотечного жилищного кредитования), то необходимо принимать меры по его увеличению, чтобы наблюдался рост потенциала развития ипотечного кредитования. Это становится возможным, если предпринимать меры, перечисленные ранее.

В настоящее время основным риском при оформлении ипотеки является возможная потеря предмета залога. В настоящее время банки принимают достаточно жесткие меры при возникновении просроченной задолженности, немедленно реализуя предмет залога.

Ипотечное кредитование подразумевает взаимодействие кредитора и заемщика, строительных организаций и государственных органов, поэтому повышение доступности жилья, а также спроса на ипотеку может быть достигнуто, с одной стороны, улучшением условий со стороны банка, а с другой - увеличением предложения на рынке жилья. Следовательно, когда на рынке будет жилье, удовлетворяющее потребностям населения среднего класса, тогда появятся новые потенциальные заемщики.

Реализация предложенных мер позволит создать благоприятные условия для банков и строительных организаций за счет увеличения спроса. В частности увеличится число людей, желающих участвовать в долевом строительстве, а не только приобретать жилье на первичном и вторичном рынках. Сегодня же вложение денег в строящийся объект - серьезный риск.

Обеспеченность жильем определяет качество жизни населения, а следовательно, и развитие государства в целом.

Ка́чество жи́зни - понятие, используемое в социологии, экономике, политике, медицине и некоторых других областях, обозначающее оценку некоторого набора условий и характеристик жизни человека, обычно основанную на его собственной степени удовлетворённости этими условиями и характеристиками.
Поэтому необходимо организовывать целенаправленное взаимодействие всех субъектов механизма ипотечного кредитования в целях соблюдения интересов каждого из участников.

Заключение

Ипотечные банки в Российской Федерации имели долгий путь развития. Создание отечественных ипотечных структур, а также требований к продуктам банков, к заемщикам и кредиторам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Существующие стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Деятельность ипотечных банков направлена на обеспечение населения со средними доходами доступным жильем. Так как ипотечные банки специализируются на узком круге выполняемых операций, это делает их уязвимыми, в силу слабо диверсифицированной деятельности.

В последнее время во многих странах, в том числе и в России в условиях усиления банковской конкуренции все больше проявляется тенденция к универсализации банковской деятельности, потому как универсальный банк может более гибко реагировать на изменения конъюнктуры, а следовательно, более конкурентоспособен.

Универсальный банк - банк, осуществляющий все или большинство основных видов банковских операций.

В современной России большинство банков (в том числе и многие банки, декларировавшие специализацию в своих названиях и уставах) являются универсальными.

Многие потенциальные заемщики, вынуждены отказаться от приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования, потому как использование ипотеки серьезно затрудняют:

- высокие для большинства заемщиков процентные ставки по кредиту и значительное количество комиссий, которые взимаются банком за открытие и обслуживание ипотечного кредита;

- «серые» доходы у заемщиков;

- первоначальный взнос на покупку квартиры;

- количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита;

- обязательное наличие поручителя;

- срок рассмотрения кредитной заявки - банк может затягивать срок ее рассмотрения; в этом случае за продление срока бронирования объекта нужно либо платить либо отказываться от найденной квартиры.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование имеет достаточное количество недостатков, которые необходимо решать, в том числе и с помощью законодательства.

Что касается развития ипотечного кредитования в Южном федеральном округе, то следует отметить, что регионы, входящие в состав округа имеют достаточно большой потенциал в области ипотечного кредитования. Наибольших показателей добились Ростовская область и Краснодарский край. Они являются наиболее развитыми в этой области.

Как показал анализ развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям:

а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;

б) развитие банковской системы и финансового рынка;

в) развитие жилищного строительства;

г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

В настоящее время основным риском при оформлении ипотеки является возможная потеря предмета залога. В настоящее время банки принимают достаточно жесткие меры при возникновении просроченной задолженности, немедленно реализуя предмет залога.

Ипотечное кредитование подразумевает взаимодействие кредитора и заемщика, строительных организаций и государственных органов, поэтому повышение доступности жилья, а также спроса на ипотеку может быть достигнуто, с одной стороны, улучшением условий со стороны банка, а с другой - увеличением предложения на рынке жилья. Следовательно, когда на рынке будет жилье, удовлетворяющее потребностям населения среднего класса, тогда появятся новые потенциальные заемщики.

Реализация предложенных мер позволит создать благоприятные условия для банков и строительных организаций за счет увеличения спроса. В частности увеличится число людей, желающих участвовать в долевом строительстве, а не только приобретать жилье на первичном и вторичном рынках. Сегодня же вложение денег в строящийся объект - серьезный риск.

Обеспеченность жильем определяет качество жизни населения, а следовательно, и развитие государства в целом. Поэтому необходимо организовывать целенаправленное взаимодействие всех субъектов механизма ипотечного кредитования в целях соблюдения интересов каждого из участников.

Список использованных источников

1. Гражданский Кодекс РФ. Часть 1, включена с 30.11.1994 г. Федеральным законом от21.10.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 23.05.2015 г.).

2. Постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» № 248 от 26.02.1998 г.

Правительство Российской Федерации Правительство Российской Федерации - высший исполнительный орган государственной власти Российской Федерации - России.
(в ред. от 20.04.2015)

3. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. (в ред.от 27.05.2015 г.)

4. Федеральный закон "О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" № 117-ФЗ от 20 августа 2004 г. (в ред. от 28.12.2013, с изм. От 06.04.2015)

5. Федеральный закон « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в ред. от 26.04.2015)

6. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 395-1 от 02.12.1990 г. (в ред. от 20.04.2015)

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г (ред. от 06.04.2015)

8. Банк и банковские операции: учебник / коллектив авторов; под ред. О.И.Лаврушина. - М: КНОРУС,2012. 272 с.

9. Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Г.Г.Коробовой. - М. Экономистъ,2012 - 766 с.

10. Дементьев Н.П. Опасности длинных денег: накопительные пенсионные системы, ипотека и нынешний кризис в экономике США // ЭКО. - 2010. - № 5. - с. 115-132.

11. Деньги, кредит, банки: учебник./ под. Ред. Жукова В.Ф. -М.: Юнити, 2012. 782с.

12. Дорошенко В.А. Действующая модель организации ипотечного кредитования в России / Проблемы экономики, финансов и управления производством № 25, 2013 г. 24-28 с.

13. Желтоносов В.М., Гудакова Л.В. Финансово-кредитные отношения в России: исторический аспект: уче. Пособие. 2-е изд., доп. Краснодар: Кубанкский гос. ун-т, 2008. - 347 с.

14. Клевцов В.В. Система ипотечного жилищного кредитования как монетарная целостность в национальной экономической системе // Экономика, статистика и информатика. № . 2011. с. 67-73.

15. Клочков И.И. Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования / И.И. Клочков // Финансы и кредит. №23. 2012 . С32-39.

16. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике / Маркетинг. 2010. №1. С. 31.

Экономическая система - В любой экономической системе первичную роль играет производство в совокупности с распределением, обменом, потреблением. Во всех экономических системах для производства требуются экономические ресурсы, а результаты хозяйственной деятельности распределяются, обмениваются и потребляются.
Государственное управление - деятельность органов государственной власти и их должностных лиц по практическому воплощению выработанного плана во благо общества и укреплению государства.

17. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко - 2-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2014. 312 с.

18. Моисеев В.А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения // Региональная экономика: теория и практика. № 1.2014. с. 29-31.

Региональная экономика - прикладная экономическая наука, изучающая основы рационального размещения производства и рынков сбыта продукции. Региональная экономика возникла в Соединенных Штатах в 50-е годы двадцатого столетия на стыке экономики и экономической географии в трудах основателя региональной науки Уолтера Айзарда.

19. Моисеев В.А. Механизмы финансирования жилищного строительства// Региональная экономика: теория и практика. № 48. 2013. с. 31-41.

20. Роль кредита и модернизация деятельности банков в сфере кредитования: монография / коллектив авторов; под ред. О.И.Лаврушина - М. - КНОРУС, 2012. 272 с.

21. Савруков А.Н. Методика оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования в регионе // Региональная экономика: теория и практика. № 8. 2012. с. 33-43.

22. Свиридов О.Ю. Деньги, кредит, банки: учебное пособие. - М: ИКЦ «Март»; Ростов н/Д: издательский центр «МарТ», 2014 - 480 с.

23. Сидорова З.М., Сидоров В.П. Проблемы жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник АПК Ставрополья. №4. 2011. с.108-112.

24. Современные макроэкономические проблемы России: учебное пособие / коллектив авторов; под ред. С.С. Носовой - М: КНОРУС, 2013. 488 с.

25. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости: монограция. - М-КНОРУС, 2015. 264 с.

26. Финансы и кредит под ред. Ковалевой А.М., М.: Финансы и статистика. 2012. 512 с.

27. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика, 2013. с. 103.

28. Чиненов М.В. Инвестиции: учебное пособие/ М.В. Чиненов, А.И. Черноусенко, В.И. Зозуля, Н.А. Хрусталева; под ред. М.В. Чиненова. - 3-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2014. 366 с.

29. Шевчук Д.А. Банковские операции: учебник. - М.: Феникс. 2012. с. - 224